中标条件表达模糊而导致的签约纠纷

云南省某市，锡业发达的时候，几十万人聚集在一个市区，让这里成为经济发达的地区，住宅建筑体量曾经超过同级别的城市，物业管理市场起步也比较早。不过随着自然资源的枯竭，锡业已经改换了地点，人口流失严重，经济萎靡不振，当地物业管理水平开始走下坡路，甚至好多老的物业公司因物业费低而“放弃”。

此时，某物业公司计划退出一个五万多平方米的在管项目，理由是业主不交费、消防设施系统瘫痪被行政处罚过两次、商业部分产权不明、专项维修资金未足额交纳、小区部分设施需大修。

项目于2008年建成启用，属于当地粮食局职工房，改制以后成为职工个人商品房，实行市场化的物业管理。总建筑面积54,686.27平方米；总户数328户，其中住宅289户，面积44,064.03平方米，非住宅33户，面积7,166.28平方米；车位32个；绿化规划面积1,826.36平方米。

物管费0.55/平方米·月，电梯费25元/月起，每三层加5元；供水二次加压费实用吨数×1.1系数；垃圾处置费8元/户·月；公共电费3元/户·月；固定车位费40元/个·月。

现场踏勘后发现的问题汇总：

1、业主不交费问题

从前物业公司张贴在小区的收支公示表来看，每年出现不同程度的亏损：2019年亏损10万余元；2020年亏损12万余元；2021年亏损20余万元。如果对消防设备设施进行整改，还需投入10多万元的垫付资金。于是该公司计划2022年5月10日准时撤退。

2、消防设施瘫痪被行政处罚问题

经过业委会某女士介绍，本小区由于前期开发商遗留问题，物业管理不善，导致目前消防设施全部瘫痪，需要进行彻底的大修，但是总金额为89万元之巨，这对于物业费单价只有0.55元的小区来说无疑就是一笔巨款。后来业委会与物业公司协商，计划启动维修资金进行修缮和更换，以满足小方法规定的正常使用标准。

不过在沟通中，前物业公司因为三年业主累计拖欠的物业费，导致他们亏损太多，不愿意垫付维修基金不足的部分，导致事情一再搁浅。后来经过物业公司努力，政府住建部门对消防设备设施进行了公开招标，经过专家评选，合计三家整改单位入围，中标单位的价格为89万余元。不过小区维修资金账户上仅有80万元左右，不够支付消防整改费用，不足部分需要业主凑钱支付。

很多业主认为物业公司不作为，并未尽职尽责，导致消防设备设施瘫痪，之前就被两次行政处罚，如今如果这次不进行维修，即将面临第三次处罚。物业公司已经无力承受这笔钱，一方面业主不交费，一方面面临行政处罚，于是宣布退出小区管理。

业委会后来听说笔者所在的当地某项目管理很好，服务品质和业主口碑都不错，费用收取率也比较高，于是找到项目负责人，希望进驻接管本项目。

3、部分商业产权不明

据业委会的介绍，目前商业部分是被某政府机关购买了的，但是又无法找到产权所有人。商业部分合计7,000多平方米，无法找到业主的占大部分。也就是因为这大部分的业主无法找到，也存在这部分的维修资金未交纳的问题。

商业部分产权不明晰，也导致了这部分商业从未交纳过物业费，成了业委会的一块心病。

4、小区部分设施需大修

除了小区的消防设施需要进行彻底的大修，满足消防法规外，电梯、门禁、道闸系统，也需要不同程度的更换和维修，虽然部分功能是可以使用的，但是也存在安全隐患和业主使用不便的问题，需要进行彻底维护。

目前这笔钱尚未找到出处。

笔者所在的物业公司（下文简称“本物业公司”）在当地属于管理较好的，费用收取率每年都在92%以上，虽然盈利不多，但尚无明显亏损。

因为在当地逐渐建立口碑，很多业主就开始推荐公司去外接存量盘，期待我司的标准能够运用到他们的项目，包括本文项目就是业主主动推荐的。

2022年4月20日，接到业主的邀请以后，我们非常重视，组织了工程、运营方面经验丰富的同事前往现场进行调研、踏勘，针对建筑物、地理位置、收费情况、设备设施整改情况、公共收益等问题进行了专业的调查和了解。

项目地处当地绝佳位置，旁边就是市人民医院，处于这座城市的核心区。项目虽然陈旧，但地理位置良好，加上很多业主都无法去外地工作，已经在本地生根发芽，他们期待好的物业公司进驻。

笔者与业委会一名女士进行了沟通，了解到他们的基本诉求，也提出我们的看法。

关于前物业公司，我个人认为不是他们想来就来、想走就走的，必须在新的物业公司进驻之前，整改好所有的设备设施，合法办理移交之后才能离开。

业委会认为，关于设备设施的改造，费用由业委会出资，中标接管的物业公司帮助找一家消防改造单位对小区进行报价。但是业主们认为目前确定的89万元的报价太高，不愿意均摊维修资金以外的9万余元，也就是说推翻了住建局的招标工作，希望自己找一家。但是政府做得的确没错，手续齐全，评标过程公平合理，整改厂家资格证照齐全。

4月23日，我们从项目地返回了公司，针对业委会的要求进行了口头答复，表示愿意参与本小区的投标工作，但条件是必须涨价，才能保本经营。于是经过协商，调整了物业费的单价，从0.55元上调至0.8元。

接下来就是紧张的外拓财务专业测算、立项评估。财务专业测算和评估考虑的几个沟通问题如下：

1、如果确定是本物业公司签约，则需进行消防整改，如本物业公司协助找一家消防整改单位金额低于89万元则可实施。

2、物业费的定价大部分业主可接受0.6元-0.75元之间，少数业主可接受0.8元以内，服务质量暂定二级。

3、本次选聘还需几家对比之后让大部分业主选择本物业公司。

根据业委会口头的邀约，我们拟订了物业服务方案、测算、服务模式、服务承诺等，电子版于第二天晚上传给了业委会。当晚并未回复我们是否中标，说参加投标的物业公司有四家，暂时不能明确是哪家中标。

4月25日，业委会回复我们，说经过他们的微信群投标，超过了90%的业主已经投票给本物业公司。不过业委会提出几个条件：

1、保安员年龄需要在40岁以下。我安排当地项目答复业委会，这条无法做到，只能招聘年龄在55岁以下的保安员，40岁以下是不能实现的条件，无法答应。

2、费用：业委会还提到，原来的一户一表公区电费每户每月3元就不能收了，算在涨价的部分里。我们也表示接受了。

3、人员编制：本项目我们计划设置项目负责人1人，客服1人，保安员5人，保洁员3人，业委会认为保洁员太多了，需要减少1人。但是我们坚持不能减少，因为物业服务属于劳动密集型，人员必须换休。

通过一些沟通，我们基本达成了共识，但是业委会一开始并未说清需要物业公司带资金进驻。我们表示可以协助业委会的工作，条件是业委会必须把消防整改完成，我们才可以进驻。

业委会向我们发布了中标通知书，通知书明确提出了他们的意见和诉求。

4月26日，业委会认为他们已经选聘了物业公司，所有招标工作结束，顺利完成，而且已经开始向街道办、住建局报备。但是对于我们提出的消防设备设施必须整改完成以后我方才进场的条件，业委会认为我们是言而无信的，他们愿意“协助”我们去完成消防的整改问题，整改的主体是我们而不是他们，而且需要垫资9万多元。

项目在进行评审的时候，公司认为风险点就在于消防问题的整改上。如果业委会整改好了，是可以接受的，但是如果需要物业公司进驻后才整改，对于公司来说风险是比较大的。

经过深思熟虑，我们计划放弃小区的中标。业委会认为我们既然参与了投标，而且给他们发送了电子标书，就表示已经同意参加这次招标工作。如今放弃中标就是言而无信的表现，表示将会去住建部门要求我们必须履行中标的职责，体现企业诚信。再者放弃中标的函件表达不清到底是放弃还是需要整改好消防以后才接管进驻，含糊不清。

当天晚上，两名业委会成员轮流打电话给我，说我们是没有诚信的企业，会要求政府将我们拉入黑名单，禁止我们参加以后市里的任何投标工作。我提示了他们：第一，企业就算中标，也有权放弃中标，不能强制，也没有任何一部法律是强制必须中标的；第二，现有的消防设备设施问题，如果整改了，我们还是愿意去接管的；第三，企业不愿意进驻的原因，主要是当初承诺了只是协助业委会进行消防问题整改，并未答应垫资，这对于企业来说风险太大，面临亏损，业委会也不会愿意看到即使我们进驻了，做了一段时间亏损了撤退离开，这样才是两败俱伤的事情；第四，对于目前出现的尴尬，业委会应该能够预测得到，并能采取相关措施进行弥补，比如原物业公司使用的保洁、保安、绿化、维修工，可以要求他们留下，双方协商一个时间段等新物业公司进驻，且这些员工同样是需要工作的，没必要“撕破脸”。

业委会依然坚持是我们违约。

5月3日，我们向业委会发布了放弃中标的文件，彻底表达了我们的立场。次日业委会找到住建局、街道办、信访局，投诉我们中标后不履行接管职责，属于不诚信的行为。三个部门组织召开了联席会议。

会上，业委会提出：本物业公司未弄清楚情况，对小区基本情况缺乏掌握，导致了中标以后放弃中标的行为。物业公司不能含糊其词，希望中标就是中标，放弃中标就是放弃中标。

我们提出：业委会不能强制本物业公司中标后不能放弃中标，企业有权放弃中标。本物业公司并未违法相关法律法规，业委会提出的所谓拉入“黑名单”无法得到支持，企业有权参加任何投标，合法维护自身权益。前物业公司在消防设备设施未整改完成的条件下继续为小区业主提供日常保洁、保安、维修服务，不得中断服务，若因此给业主造成影响，企业应承担管理责任。

前物业公司也对我们参与投标的行为进行了抨击，认为我们不应该参与投标，不应该答应了中标还不履行中标职责。

会议最终不欢而散。

业委会招标无任何书面文件，无招标操作经验，导致有的说法口说无凭，没有法律依据。

物业公司参与投标，虽然也并未提出书面承诺，但是口头上答应，或者对于小区热情度过高，让业主感受到热情，却没有感受到最后的服务，双方不欢而散。

业委会无法“强制”要求物业公司必须中标，取决于双方自愿。

带资金入小区的风险大于投标本身。物业公司做的只是管理，对于小区前期遗留的问题无法力挽狂澜。物业公司能做的就是通过自身专业服务，满足业主需求，超过此范围的事情尽量不承诺，避免给企业后期经营管理带来风险，增加不和谐因素。