物业项目决策人如何影响法院判决

某市业主A花费400万元购买了某置业公司建造的精装修商品房。入住后房屋漏水导致其家财产损失。业主A多次与楼上业主B及地产、物业公司交涉无果，遂向法院提起诉讼，把楼上业主B、某地产置业公司、某物业服务集团列为被告。

业主A陈述因污水管道堵塞后导致反水，造成水向下渗漏。同时还说，2020年6月10日他收房时发现次卧屋顶漏水。2020年8月8日再次发现屋顶严重漏水，导致客厅及次卧地板全部泡烂，墙纸全部起皮，吊顶开裂，墙体受损。漏水点同样为次卧天花板，所漏水系楼上被告业主B家所致，但原因不明。因此，请求法院：1、判令被告向原告支付自2020年8月8日起计算的商品房精装修损坏的赔偿金197,750元及被迫在外租住3个月的租金15,000元，合计212,750 元；2、由被告承担本案诉讼费用。

被告业主B辩称漏水系物业公司未定期疏通水管导致污水倒灌，他也是受害者，也已经起诉其他两被告了，请求法院驳回原告对他的诉讼请求。

被告某地产置业公司辩称原告购买的商品房已经经过竣工验收，符合交付条件。漏水可能因被告业主B家装修改造导致。

被告某物业服务集团辩称，物业公司已经做到了定期疏通水管，尽到了相应维保义务。其他同某地产置业公司辩称意见。法庭上物业公司提交了2份证据资料：一份是《排污管道检查记录表》，证明物业公司每月对排污管道检查水流通畅情况，疏通排污管道，并不存在疏于维保等过错问题。一份是疏通污水管时发现的塑料袋堵塞物的照片。

法院认为本案原告房屋漏水是不争的事实，并且提交的证据真实性无异议。被告业主B系原告楼上住户，该房屋交接后未入住使用，且水管漏水亦造成其房屋财产受损，原告无证据证明其损失系业主B故意行为导致水管漏水，其余两被告亦无证据证明，故业主B在本案中无过错，不承担赔偿责任。

被告某地产置业公司作为开发商，已经提供证据证明房屋交付时经过相关职能部门验收备案，之后交由某物业公司进行管理，故某地产置业公司在本案中不承担责任。

作为物业公司接手对该小区进行物业服务时，应当履行相关维修保养等义务，定期清理、检查相关共用设施设备。现在水管漏水造成相关财产损失，物业公司负有不可推卸的责任。虽然物业公司抗辩已经尽到了日常检查、保养义务，但实际结果并未完全阻止损害结果的发生，依然造成相关当事人的财产损失，故某物业公司应当对原告的损失承担赔偿责任。

因此，一审驳回原告业主A对被告业主B及被告某地产置业的诉讼请求，判处被告某物业服务集团，自本判决生效之日起10日内赔偿原告业主A财产鉴定、在外租赁费用及财产损失35,258 元。案件受理费4,340元，减半收取2170元，由原告负担1,000元，被告负担1,170元。

这样的判决是不是让我们很愤慨，甚至能憋屈出内伤来。

首先，物业管理服务是在合同和法律法规的框架下提供服务并区分责任。物业公司提供的是公共区域服务，并不对房屋内部专有部分进行服务管理，承担的是有限责任不是无限责任。物业公司的义务在于日常维保，已提交的资料证明物业公司履行了排水管道定期维护义务，说明物业公司恪尽管理职责，符合合同要求和所在城市普通住宅物业服务等级五级三类的服务标准，对本案损害发生并无过错。但法院一审是让物业公司承担无限责任。

其次，物业公司疏通堵塞管道过程中发现堵塞物为塑料包装袋等。众所周知塑料袋是不易降解的，容易依附于管道内部，可能阻碍排污而导致堵塞，因此是不应该被随意丢弃在污水管道的。那么，是谁丢弃的呢？不排除楼上业主使用不当造成的。因此，楼上业主使用不当导致了损害的发生，且存在过错，应当由其承担侵权责任。但法院未查明责任方，在事实不清的情况下，无视物业公司提交的证据，直接判处物业公司承担全部赔偿责任。

再次，一审法院认为被告某地产置业公司“作为开发商，已经提供证据证明房屋交付时经过相关职能部门验收备案，之后交由某物业公司进行管理。故某地产置业公司在本案中不承担责任”。这一结论更是不能令人信服。为什么呢？

判决书没有明确“验收备案”是指竣工验收备案还是承接查验及备案。竣工验收内容包含消防、环保、施工监理等多种内容，备案的作用是让购房人知道交付的房屋是否符合原来规划的要求。而承接查验则是物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。根据《物业承接查验办法》第十六条：物业服务企业应当对物业共用部位、共用设施设备的内容进行现场检查和验收。为了避免承担不必要的风险和责任，物业服务企业重点查验的是物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能，并非物业共用部位、共用设施设备的内在质量和安全性能。

所以，不论是竣工验收备案还是承接查验及备案，都不是也无法对业主房屋内是否漏水进行查验。况且，法院已明确认定业主在收房时就发现漏水的事实，即在房屋质保期内屡次出现漏水问题，且存在导致本案涉诉房屋受损的根本原因。

所以，建设单位“验收备案”后交付给物业公司进行管理的房屋，并不代表无质量问题。法院却以此作为建设单位免责的原因，对物业公司有失公允。

第四、原告业主A自身未尽到注意义务，应分摊损害赔偿份额。原告诉状中提及从收房后的两个月时间两次发现屋顶严重漏水，且漏水范围持续发生、损失不断扩大，原告并未尽到房屋所有权人的注意义务，对此产生的扩大损失，无权主张损害赔偿责任，应自行承担。

那么，法院一审判决时，物业公司为什么没有当庭提出异议？原因何在？我们看物业公司项目负责人是怎样应对这次诉讼的：项目负责人并不重视这次诉讼，甚至近乎儿戏，委派出庭的是一名不熟悉情况的新员工。新员工表示出庭不合适。项目负责人告诉他，你什么也不用管，法庭上地产说什么物业公司就跟着说什么。项目负责人说承接查验前地产没有做通球试验并保存了记录证据，与地产方面也协商过，地产答应如果赔偿就由他们来负责，只要庭审时地产和物管保持一个口径就行。结果就是法院一审判地产没有责任，物业公司承担赔偿全责。法庭上已经说地产没有责任，地产自然就不会承担赔偿责任。

这位物业项目负责人是真不懂“兵不厌诈”，人家一个“缓兵之计”就能稳住物业公司帮助他脱责。庭审前，物业集团法务已经提供了答辩状，哪怕项目负责人让委派人按照答辩状读，一审结果也不会是这样。物业集团并不知道下面项目存在这样的细节漏洞。

问题出在哪里？当我们深入了解一起一起纠纷案物业公司的应对细节后，就会发现物业公司败诉的背后是一些高层管理者的决策失误。

有一名物业项目的客服主管，私自答应业主阳台封闭改造费用由物业公司出，并且他提前垫付了8,000多元。我曾从组织规则的角度分析客服主管不遵守职场秩序，先斩后奏，“下侵上权”的违规行为。这里我们再从项目高层管理者决策的角度进行分析。员工要求公司返回他垫付给业主改造阳台的费用，项目总坚决不同意，憋着一股劲誓要和员工战斗到底，于是员工诉至法院。项目总委派人事专员出庭应诉。法院看了标的额说：才8,000元能不能各让一步来协商？员工表示可以，但人事专员按照项目总指令必须把诉讼打到底。那，一个大集团公司与员工对簿公堂，标的额又不大，在法官的心里就有了倾向弱者的成分。

庭审上法官故意问物业项目情况、装修管理制度、阳台封闭方案规定、业务流程等时、人事专员对业务情况不知道回答不出来。于是，法院认为物业公司管理太混乱，员工虽有错，但也是为了公司，并且物业公司方面的证据资料也不足，法院一审判公司全额赔偿员工。

本文的两个纠纷案例都有一个共同点：就是项目负责人委派出庭的人，都是不熟悉情况的员工。物业纠纷诉讼既然想赢就要派最熟悉情况的得力人去，准备充足的证据资料。好比参加一场比赛，想要获得第一名却派些能力最弱的人参赛，你到底是想赢还是想输？想要的东西和做的不一致，这是很多物业管理者自身价值观、思维撕裂的地方。最可悲的是很多人并没有意识到这种撕裂，出了事情就推诿于外，把败诉的责任归咎于法官乱判。第一个案例中项目负责人完全轻信地产方面的承诺，甚至放弃了集团法务的答辩状，做出庭审时与地产保持口径一致的决定。第二个案例中项目总自以为胜券在握，坚决与员工战斗到底，但在出庭准备证据方面比较草率。

由此，就能解释一个现象：为什么事实清楚的物业纠纷案结局会翻转得猝不及防？就在于项目高层管理者应对诉讼的决策失误。项目负责人的一个错误决策就是公司赔偿损失。无数案例证明当一个人职位越高，决策失误的影响就会越大，不仅会给公司带来损失，甚至丢掉项目或直接让公司倒闭。所以，越往高位走的管理者就越要多学习，目的就是为了决策正确。

职场竞争是分阶段的，每个阶段比拼的东西也是不一样的：第一阶段拼的是努力。第二阶段拼的是方法、技巧。第三阶段拼的是意志力。第四阶段，是更高级别的比拼。到了一定高位就是比谁的失误更少，谁的算力更大。

孙子兵法讲:“夫未战而庙算胜者，得算多也；未战而庙算不胜者，得算少也。多算胜，少算不胜，而况于无算乎！”什么意思呢？古代打仗之前，君主必须在宗庙里面举行仪式，商讨作战计划。周密分析，胜算就大；分析不周密，败数就大。算少都不行，更何况你开战前毫无算计。同样道理，应对物业纠纷诉讼也要提前“庙算”：项目负责人要重视并组织相关人员召开会议共同商议，我们要赢，怎么赢，要做什么，准备什么材料，什么证据需要提前准备，派谁去……这些相关事项等都要提前“庙算”清楚，这才是要赢诉讼的一个基本态度。

身居高位的负责人决策能力等综合素质要与岗位匹配。所以，我们说高层管理者的一个硬核才华就是失误更少，算力更高。

这两起纠纷的当事物业公司都对法院一审判决有异议，要求项目上诉。但如果二审时，物业项目负责人还是这样的决策能力，翻盘的机会是渺茫的。

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