依靠制度优势提升治理效能

依靠制度优势提升治理效能[1]

——论中国住宅物业服务企业的转型

我国住宅物业管理从1981年到现在，已经走过了40多个年头了。在这个期间，特别是从1993年建设部有关领导确认允许物业服务企业利用业主资产为企业自己进行“经营和盈利”活动[2]，便产生了40多家巨无霸上市的商业物业公司。其实，这些企业的“自有资产”都是业主们的物业费和业主共有不动产的孳息收益——我国特有的“包干制”物业管理模式，将这些本属于业主的共同财产“合法”地变成了物业公司的自有财产。这种全世界独有的“特色”机制，在市场经济环境下，同时带来了非常严重的社会风险和现实问题：一旦物业公司被法院强制执行，必然导致现金流断裂，其提供服务的住宅小区的物业管理服务活动必将陷入混乱甚至停顿；业主与物业公司双方的买卖关系和在合同期间内物业公司的垄断卖方地位，其必然陷入严重的利益冲突；也使得物业费资金无法随市场通胀而及时调整，最终导致“服务下降-解聘物业公司”的恶性循环。据统计，目前政府12345热线受理的各类投诉中，三分之二以上是物业管理服务投诉。

为此，社会各界、业主群体、物业管理行业都进行了深入的研究和实践，越来越多的专家、学者、社会人士和物业管理行业领袖们都认识到，造成业主与物业服务企业之间关系紧张的根源，是双方现状关系而产生的不信任；要建立、维持、恢复信任，最低成本、最佳方案就是物业服务企业阳光服务。最近，长城物业、绿城服务、万科物业、中海物业这四家头部企业发出住宅服务联合倡议，其中特别强调“阳光透明是物业企业与业主间信任的基础”；2007年发源于北京的朗琴园、2019年推广于成都市的“信托制”物业管理模式，其精髓就是阳光透明的筹集、管理、使用小区的物业费和公共收益，实现业主群体与物业公司长期的信任与合作关系，实现住宅小区业主与物业公司双方不再有“利益冲突”，进而实现了基层社会的长期、持续的稳定与和谐。

将物业费资金基金化，是包括中国香港、中国台湾，以及美国、英国等全世界通行的办法，而唯有中国大陆在1993年时将这笔资金归属于物业公司，这也是导致业主们筹集的物业费与物业公司自我利益发生严重冲突的制度根源。恢复物业费资金（和公共收益资金）基金化，是回归住宅物业管理过程中，多业主分摊管理成本且由专业机构实施管理服务的机制本源。

这种为了某种目的而设立的具有一定数量的资金，被称为基金（Fund） [3]。住宅小区业主们共同筹集的这笔基金（还可以包含小区内的公共收益资金），是保障建筑物及其附属设备设施安全运行和规避其可能产生的风险的资金保障，但只有资金保障还不足够。如何管理使用这笔基金的制度架构和其中的管理人安排，才是确保这笔基金能否真正达到其目的的制度保障。换句话说，有钱还得有能人，而能人又基于制度体系；没有好的体系和能人，这笔基金就无法达到或至少不会最大限度的达到其本身的目标。

基金的管理和使用，一般有信托制和公司制两种。例如，在美国大约一半的共同基金采取信托制，剩下的一半采取公司制[4]。

公司制，即基金管理的法人制，是我国社会普遍比较熟悉的制度，即所有股东将资金集合成一个基金，通过公司的股东大会-董事会-总经理等制度架构进行基金的管理和使用，以达到基金升值（牟利）的目标。

在公司制体系中，为了追求决策效率，董事会设计为最高权威，但股东大会有选举董事的权利；公司以全体股东筹集的股本金（组合成的基金）承担公司对外的责任（这类责任在住宅物业管理责任中体现为各种安全责任）；股东们除了有股东大会的参与权和有限知情权外，还有对股东大会决定和董事会决定的撤销权，这是公司成员对公司决策的纠错机制。但是对总经理或首席执行官（CEO）决定的撤销权利却只在董事会。总经理或CEO乃至董事会，都要对全体股东尽信义义务（Fiduciary Duty）。每个股东有权对董事会、总经理和CEO的行为有知情权，即董事会、总经理和CEO必须对股东透明。

中国业主组织的“业主大会制度”[5]本质上就是一种法人制，业主们类似“公司制”中的股东或“协会制”中的会员，大家共同按份筹集“会费”——几乎照搬美国的业主组织制度。但是，由于历史的原因和小区业主人数多达已经很难以法人制运转等原因，中国大陆的业主大会制度至今发育不良，并没有起到保护业主利益和保护业主共有财产的作用。而美国、日本、中国香港、中国台湾等地的小区业主人数从几十人至不超过300人，业主组织运转比较容易。业主委员会就相当于公司的董事会或协会的理事会，他们也会获得类似股东酬金（Shareholders' Remuneration或bonus，中国香港通过立法确定该金额的多少）。在法人制下的基金管理，则由业主大会聘请项目经理（类似公司的总经理、CEO或协会的总干事），通过用基金进行公开的市场采购，操办和安排小区所需各项具体事务，项目经理获得报酬（Remuneration或Salary）。这种情况是西方非常普遍的住宅物业管理模式。

但是，例如中国香港，由于一些小区业主人数超过150[6]这个人类自身可以自组织的极限人数，故中国香港法律并不如中国台湾、美国一样强制要求业主建立业主组织，而是立法确定物业费的基金属性，即无论是业主组织用业主立案发团即法人制管理，还是用非法人化管理，这笔钱都必须是基金。那么，非法人化管理基金的办法，就是信托基金。中国大陆地区小区业主人数，动辄就上千，业主无法用法人化的组织来实现基金管理，是自然、应然的，也是实然的。

非法人化的基金管理，即信托基金管理。运用在住宅物业管理活动中，即“信托制”的架构和模式。

在信托体制中，受托人是委托人指定的最高权威，按照信托目标和信托契约的约定方式处理信托涉及的一切事务。受托人自己承担管理责任和信托财产对外产生的责任（这类责任在住宅物业管理责任中体现为各种安全责任）。由于信托体制在运行中，一般缺少了委托人对受托人管理事务的影响，故受益人对受托人行为的知情权（即阳光透明）和对受托人违反信托目标行为的撤销权就成了这种制度的最大特征。

综上所述，阳光透明并不是解决中国物业管理问题的本质而是方法，住宅物业管理经济规律本质是业主们筹集的物业费和小区公共收益资金，组合成一个业主共同基金，而采用非法人即信托基金的管理方式进行筹集、管理和使用。阳光透明，只是基金筹集、管理、使用中的一个必要条件。没有阳光透明，就不可能有基金筹集人（业主们）与基金管理人（物业公司）之间的信任。

如果读者认可中国绝大多数（大型小区）住宅物业管理的经济活动本质，并不是物业公司向业主销售服务产品，而是物业公司作为业主共同基金的管理人，即业主们不便利用公司制（业主大会-业委会结构）来管理基金，而采用非法人制即信托制，也就必然需要一个公司作为受托人存在。只是这个公司，不再是销售自己的服务产品而牟利，而是以替业主们管理使用信托基金获得报酬（Remuneration）为己任。即，中国大部分超大型住宅小区的业主们不能缺少基金管理人，也就是现在小区内“销售服务”但已经几乎无法获利的公司如何转型成为业主共同基金管理人的问题。我们在成都的实践，将这种转型称为“立地成佛”模式。如果中国的大部分在管小区的物业服务企业可以实现华丽转身，企业业务从“采购（生产）-销售”向“受托代理”转变，企业收入来源则从“销售收入”向“信托报酬收入”转变，那么，既能维系物业服务企业的正常生存，也可以实现业主们在明明白白消费情况下对市场成本上涨有明确的预期：要么认可物业服务企业采购的服务（而不是物业服务企业销售的服务）水平合理下降，要么大家共同决定上调物业费。这才是实现物业管理领域市场化的正常途径。

总之，中国住宅物业管理领域的问题现状，不是来自由住建部门主导的工程学概念下的物业管理产生的问题，而是来自为解决经济体制改革带来的全新社会发展命题为目标的、应该由党和政府直接主导（而完全不应该由住建部门主导）的、涉及众人筹集资金、管理共同财产的社会学、政治学、法学和经济学领域的综合社会治理中的问题。

注释：

[1]《中共中央关于坚持和完善中国特色社会主义制度推进国家治理体系和治理能力现代化若干重大问题的决定》（2019年10月31日中国共产党第十九届中央委员会第四次全体会议通过）中用语“把我国制度优势更好转化为国家治理效能，为实现‘两个一百年’奋斗目标、实现中华民族伟大复兴的中国梦提供有力保证”。

[2]《谢家瑾：改革中的优雅身影——创业物业管理》连接：https://www.sohu.com/a/281139993_214444

[3] 百度百科：https://baike.baidu.com/item/基金/297414?fr=aladdin

[4] 孙守纪、黄晓鹏著《信息不对称视角下的企业年金组织形式的选择》，《制度经济学研究》2008年第3期 197-211页

[5]《谢家瑾同志对〈物业管理条例〉有关情况的说明》https://www.sohu.com/a/485170936_121123755

[6] 《人类简史：从动物到上帝》[以色列] 尤瓦尔.拉利著，中信出版社，ISBN 978-7—5086-4735-7，P35

原载于《现代物业》下旬刊2022年7期/总第569期

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