当今业主物权领域的两个矛盾

20世纪90年代中期以来，随着住房分配体制的深刻变革，城市社会开始经历一场从“单位分房”向“个人购房”转变的“居住革命”，由此开启了一场规模大、速度快的住房私有化进程，深刻地影响了城市社会内部的基层结构，培育和构造出一个崭新的社会群体，即“业主”及其自治组织“业主委员会”。

中国住房制度的改革历经20年，但其潜在深远的后果只是最近随着新建商品房小区业主委员会的出现才表现出来。作为一种新型的社区自治组织，业主委员会这种组织形式于20世纪90年代初期从香港引进内地，最初被称为“物业管理委员会”（简称“管委会”），且只在一线城市零星出现过，数量极为稀少。直到2003年《物业管理条例》颁布之后，“业主委员会”（简称“业委会”）这一称呼才获得正名，并在组织制度形式上获得正式的法律确认。自此，业委会逐渐进入一个较快的成长和发展期，并在2007年《物权法》颁布前后出现了一个明显的高潮期。业委会一经产生，便以“维权”的面目登上历史舞台，并因其轰轰烈烈的举动引发社会的广泛关注。

从国家的视角来看，业委会呈现出“麻烦的制造者”与“社区管理抓手”的双重面相。基层政府和主管部门对业委会组织形象不同的认知建构，其背后实则反映了不同的治理逻辑。这两种逻辑在实践中并非截然分明，而是紧密地交织在一起。不论是属地管理的维稳逻辑，还是行业管理的利益逻辑，两者在本质上是相通的，即都体现了便于管理和控制的权力逻辑。

从市场的视角来看，作为利益争夺者的开发商、物业公司、业委会，在前期物业管理阶段往往以冲突的形式实现各自利益的最大化。从这个角度来看，业委会与开发商、物业公司之间的利益争夺和斗争实际上是一个“脱殖”的过程。如果物业公司是业主自主选聘的，因而能够较好地摆正自己的位置、理性认识自己的角色，从而就能跟业委会形成合作共赢的良性关系。

从社会的视角来看，“维权的代言人”和“自私的谋利者”这两种不同的形象建构实际上反映了业委会在现实发展过程中走向了两个极端。然而，维权只是业委会的重要职能之一，而绝不是其全部。维权之后更重要的是进行建设。问题是，从“维权”到“建设”的转变尤为艰难，对于大多数业委会而言，他们因维权而起，又因维权而散。只寻求维权，而不进行建设，业委会终究难以长期持续。无论是“只维权”，还是“尽谋利”，都反映了现阶段业委会的不成熟性。一定意义上，业委会组织的多重复杂面相，实质上也反映了转型期国家、市场与社会三者之间复杂的互动博弈格局和权利实践关系。

建筑物区分所有权销售及登记制度存在模糊边界及制度缺陷，给物业管理条例的实施带来模糊边界。在中国城市，盖房要置地，这是公理。房地产开发商，盖房都要置地。开发商置地盖房要销售商品房，自古有一个定理：地随房走。这也写在《中华人民共和国城市房地产管理法》里。其第四十二条：房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。这个法律规定，就是俗称的“地随房走”。

然而就在房地一体原则下，房屋和土地的天然不可分离性，居然被我们的商品房区分销售给破坏了。就法律而言，开发商明目张胆违背“地随房走”的原则。开发商把一切开发费用，包括土地出让金、商业盈利，都摊入商品房售价中。开发商将商品房售罄，保留土地登记权利，还受到《民法典》第三百五十二条的保护，经常销售乱作为。

《民法典》第三百五十二条（原《物权法》第一百四十二条）：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”

注意：即使开发商的商品房售罄，业主也成不了建设用地使用权登记人。业主手持的《不动产权利证书》对应的还不是建筑物，而是建筑物空间，更没有建设用地使用权登记。

业主的建筑物空间权利证书，无法作为相反证据证明开发商建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于业主所有。当然，不产生利益的建筑物部分，开发商自觉留给业主负担；可能产生利益的建筑物部分，开发商千方百计地把握在自己手中，如会所、地下车库以及其他有利用价值的建筑空间。《民法典》第三百五十二条是开发商的福音，却是业主长期困惑矛盾的根源。

共用部位及共用空间缺乏权属规定，给物业管理造成无法调和的权益之争。