选聘物管公司，如何减少冲突？

这世界是完美的吗？相信经过2020庚子年中一系列的故事，你一定会给我个否定的回答。也正是因为它的不完美性，也就有了“有人的地方就一定有争议”、“众口难调才是常态”的说法，为什么人总是抢着找这样或那样的理由来为难自己、跟自己过不去呢？因为他们向往着一种发自内心深处的对“民主自由”（以自我为中心的）的渴望！有人戏侃：2020年美国大选中展现出来的神一般的局面与中国某些住宅小区里的新老物管公司交接现象有的一拼。此话看似有点无聊，但实际上却近似度90%以上，炫丽多彩的情节会直接把人看醉了。

为什么会在选聘物管公司时出现新老物管公司交接冲突？从源头上讲，“利益”问题没有理顺是关键！哲学家克洛德·阿德里安·爱尔维修曾说：“美德应是自爱与公益的结合。一个人一切行动都以公益为目标的时候，就是正义的……要行为正义，就应当仅仅倾听和信任公共的利益。”以自我为中心的“民主自由”其实就是一种追求个人利益来满足自私表现，作为小业主的个体一旦遇上了个人利益与总体利益有冲突时，那些极端自私的个体往往会不惜以损害、掠夺和牺牲他人利益的行动来满足自己的私利。

虽然在实际社区生活中，他们的行为总是会被周边社会利益、集体利益所挟持，会产生相应的博弈。但往往就是这几个“精英”的战斗情怀让那些胆小怕事（更多是自以为是的“事不关已”）的业主放弃了表面的主张。一旦出现了这种对追求“正义”利益的不平衡，各方面的情绪一定会被活跃起来，新老物管公司也不会置身事外，博一把总比躺着中枪要来的实际！所以说，在选聘交接过程中，主导机构业委会成员的“正义”（是否具备正确的民主自由观就尤为重要）在此过程中就成了理顺“利益”关系的重中之重。同时，作为广大业主“选”出来的代表，在选聘新物管公司时，就应该真正地深入广大业主中，只有拿回广大业主真正需求感受，才能让老物管公司退的自然/甘心、新物管接管顺畅。有一句名台词叫“当官不为民做主，不如回家卖红薯”。“代表”们，你有这样的觉悟及自信吗？

有人讲，业委会选聘新物管进场时遭遇老物管不撤并发动小业主搞分裂对抗，这是因为选聘程序不合法、业委会履行的“民主”制度存在缺陷等造成的。但是大家有没有想过，业委会成员是谁选出来的？对于那些没有参加投票的业主，没有你之前的放弃，哪里有你今日的困惑！既然已经有了选择，就应该对自己的行为负责。

回过头来弱弱的问一句：为何老物管还能发动小业主来搞分裂对抗？业委会不是广大小业主选举出来的吗？所以，选聘-移交的过程要合法合规才是本人要讲的第二个重点。造成“老物管不愿走，新物管欲强进”的原因在许多时候是业委会在选聘物管公司的过程中没有按法规做足准备，包括深入且全方位听取广大业主的意见，以个人（小团队）喜好超越职权去解释换聘程序；可想而知，一些本可以光明正大、广而告知的程序，因为一些不经意的小运作也被他人误以为“暗箱”、“违规”，以下我举三个容易产生误解的流程环节供大家讨论：

一、在召开业主大会授权过程中千万不能有任意延期情况发生，一旦有这类情况发生，很容易被其他小业主（特别是准备劝退的物管公司）找到质疑的理由；在发放选票和投票的过程中一定要设置监督岗（要有拍照、有书面记录），要严格按照小区《业主议事规则》中相关物管公司更换选聘的规定条款内容的程序进行。切记，每次活动结束后，一定要第一时间在小区明显位置（公示栏）公示。

二、为什么要换掉老物管公司，总是有这样或那样强劲的理由吧。在更换理由的取证过程中，一定会有相应业主、当地街道、房办、居委会、开发商等的背书；所以，适当时制作《致全体业主的公开信》并公示的工作就由为重要，而且过程推进中，当地政府部门（街道、房办、居委会）的参与监督也应及时告之广大业主。通常选聘中，会由业主委员会、业主监事会、业主代表推荐1-2家符合条件的物业服务公司，交由全体业主进行表决，而不是业委会暗箱决定的几家公司直接入围。

三、对所有必须向广大业主透明且公示的文件要保持其真实性、严谨性。我们经常会见到一些业委会“大拿”在公示文件中存在着这样或那样的自以为是的“专业”主张，还喜欢把那些未经集体讨论的内容直接冠以“已与广大业主确认”之类的文字。这种做法既严重违背业委会权责，又容易让小业主们的不信认度增加。更何况，这些决定是直接影响到新物管公司的确定。一旦让业主们感觉自己选错了人，那么对原物管公司的不满意，就可能突然间变成的同情，被老物管公司煽动也就成了再正常不过的事了。

世间事皆有因果——业委会成员能被大众选出来，是因；因为选聘物管过程不透明（或直接属暗箱或是被误伤），造成小业主们对业委会所有决定的猜疑，是果；广大业主追求“民主自由”的意愿使业委会成员成为代表，是因；因为志愿服务过程中，代表转向变自私自利的独裁者，让小业主们想用再次“民主自由”的选举来维权自己的利益，是果。让我们回到这段的主题——“合法、合规”，这里我想告诉大家，在利益争抢前，不要迷信“志愿、义务”。“有法可依、有法必依、执法必严、违法必究”，守法之下，才会有小区业主在物管公司选聘过程中真民主真自由。

《物权法》第七十六条中对业主投票须有双过半数的规定，我这里先暂且不论同意业主所占有的专有部分占建筑物总面积是否过半数，只说小区共有业主的人数统计后（必须要达到总人数过半数的业主同意的规定），这样才能保障选聘过程合规。许多选聘纠纷案中，业委会成员会持当地政府下发和《业主大会和业主委员会活动规则》及小区《业主大会议事规则》等规定条款辩解，认为在小区重大事项表决时，全体业主均应当明确表示同意或者不同意，业主不能参加会议又未委托代理人参加会议的，视为弃权；同时也会视业主弃权的为同意。然而弃权的认定正是关键所在！是怎么样的原因造成小业主在选聘过程中弃权？选票有效送达了吗？是挂号信还是当面送呈并拿回签收？对那些有意阻碍的人，因一句“没收到”（或是故意讲没收到）而被视作“弃权”，在事后争议中会引发更多不明真相的业主跟风或反弹。业委会选聘新物管公司入场在许多时候是件“吃力不讨好”的活，“有人的地方就一定有争议、众口难调才是常态”就是一贴警示！所以，在选票的发放及收集过程中，对待这些立场反复的业主，信息收集就尤为重要。失信只是人品问题，但是失信之人手上也可能存在着因失误/忽略而“被侵害”的合法证据（类似“碰瓷”）。所以，请牢记《物权法》第七十六条规定的应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的强制性规定。

最后想与那类不愿退的老物管公司讲一句：作为一家正规企业，一切皆要按市场走；好聚好散，再聚不难！既然想保住既得利益，那就应在平时学会珍惜、学会感恩。用专业的手法解决专业问题！”

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