垫资投标存量项目的风险

本案位于贵阳市，属于建设周期超过五年的小区，总建筑面积有21万平方米，物业费单价1.5元，绿化率在35%左右，收费率不得而知（推测在60%左右）。

老物管退出原因

老物管属于开发企业旗下的物业公司，自2015年交房之日起就管理着小区。据业委会介绍，这家物业公司是他们“炒掉”的。但是根据多年从事物业市场拓展的经验来看，我们觉得是原物业公司因收费不足常年亏本导致的退场。

项目管理现状

按照信息的线索，我们去了现场进行考察，贵州区老总老孙非常高兴，认为这个小区体量较大，收费单价还可以，是满足公司需求的，决定可以跟踪。

现场管理的缺陷就是整个小区分为几个地块，共有道路上的停车一直以来没收费，估算了一下大概在200多个车位，就算按照平均每天每辆车产生3元钱的临停费用，至少也可以收取600元一天，一个月就是18,000元，一年下来差不多二十万元的临停费。

不过这仅仅是理论数字而已，如果需要真正地进行实际的管理，需要投入的技术改造就是从进口开始就安装道闸收费系统，不让临停车辆费用“溜掉”。

另外，整个小区的管理还是比较规范的，绿化修剪和养护基本可以，清洁卫生也还行，其他设备和设施因为业委会无法从原物业公司拿到钥匙而且没有任何交接而无法进入设备房查看好坏程度。

公共道路、建筑物主体、小区内部院内和外围几乎完好，破损程度不高，算是基本维护了建筑物的寿命。

根据业委会成员介绍，他们是经过当地街道办、政府住建局合法备案的业委会，也有公章，就是暂时没有开设对公账号。

业委会要求我们投入的费用合计是50万元，如果没有开户，就不知道如何转账，这是一个风险。虽然这位成员提出要求新进的物业公司投入的费用可以转给业委会成员个人，但是对于这笔巨资，笔者所在公司评审通过的可能性很小。

第一次见面洽谈时我们咨询对方能否只支付50万元的10%。业委会认为，这些钱也是业委会在老物业公司撤离期间购买垃圾桶、办公桌椅、业委会成员开销、保洁员和保安员工资福利等费用的综合，没有这笔钱垫付，小区就面临无法运转的局面。反之，绝大多数业主也会认为业委会不作为，没本事搞定这些事情，不好跟大家交代。不过很多物资都可以按照发票和收据的金额来据实支付。

听了业委会的说法，我们也放心了，继续推进该项目的进程。

经过两个星期左右的跟踪，我们也按照业委会招标的文件做好了标书，准备递交给业委会。可是这个时候，业委会却说政府认为他们的业委会还存在一些不足，少数业主状告现有业委会的组建是不合法的，政府相关部门认为只要有业主提出不合法，就只能暂停项目的物业公司招标工作，继续维持现状，保洁员和保安员该干活的干活，由全体业主凑钱支付。

对于业委会无法提供对公账号，我们想到一个办法：让业委会主任出具一个业委会委托他收款这50万元的证明，这样我们也好跟公司交代。不过业委会主任好几次在电话里都含糊其辞，没有说明为什么不能到银行开户。

项目暂时处于尴尬的境地。业委会无法提供账号，作为一个即将上市的公司来说，肯定无法转账给业委会成员个人，毕竟这么巨大的金额总是要经过集团审核才可以，其风险可想而知。

后来从业委会得知，小区已经有人在管理了。看来还是有不顾风险的物业公司，为了拿项目敢于支付巨额现金。

对于这个项目,我有几点疑惑至今尚未解开：

1、业委会到底是真的想招标寻找新的物业公司，还是说只是吓唬一下老物业公司？

2、老物业公司为什么要退出这个项目，如果赚钱他们会离开吗？如果不是业主大多数不交费导致他们亏损了，他们真的会离开项目？

3、到底是什么物业公司中标了这个项目，业委会也含糊其辞，是有什么不可告人的隐情还是说有什么目的呢？

4、就算是我们接管了，风险的尽职调查还是需要做的，万一尽职调查工作做完了，结论是不能接管，那个时候可能我们更加沮丧和不安，垫资毕竟是50万元。

笔者经过大概十年的市场拓展工作，认为物业服务行业目前整体对于外拓项目趋于理性。

第一，项目物业费单价低，业主交费意识淡薄；

第二，项目建筑物、设备设施、场地场所陈旧，需要耗费巨资维修；

第三，老物管的拒不撤离问题和投入、往期物业费拖欠问题引发纠纷；

第四，很多物业公司已经建立了良好的后评估体系，对于之前拓展的项目，如风险未充分考虑、人工尽职调查虚假、数据不齐、现场踏勘和了解不足、存在灰色不正当利益输送等问题，都开始进行“秋后算账”，如果市拓人员仍然在职，可能面临扣除之前拓展激励费用的风险，严重的面临公司处罚甚至离职、丢掉饭碗、同行通报等。

经过运营、管理、服务，团队付出、公司支付费用、项目耗尽精力，仍然无法解决存量盘的问题，还会面临行政处罚及经济损失、品牌损坏，需要慎之又慎才行。

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