地下室等非居住区的租赁与安全保障

据北京市朝阳区消防支队官方微博通报，2022年11月20日4时7分，119指挥中心接到朝阳区一小区发生热力管线事故的报警，迅速调派附近3个消防站及相关专业力量到场进行处置。现场为一半地下室供暖水泄漏，消防员经过搜救转移出3名被困人员，经120救护车紧急送往医院进行救治。其中2人经抢救无效死亡，1人生命体征平稳。事故原因相关部门在调查中。

生命的逝去令人惋惜，事故的真相尚无定论，但将地下室作为住房出租这一“灰色地带”再次引发社会关注。早在2011年2月1日起施行的《商品房屋租赁管理办法》第八条规定：出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。另根据本办法第六条：有下列情形之一的房屋不得出租：（一）属于违法建筑的；（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（三）违反规定改变房屋使用性质的。

由以上可见；地下储藏室等被划分为非居住空间，是国家明令禁止以居住名义对外出租的。然而中央与地方，发文释法明理和着手清理整治都收效甚微；地下室住房出租问题屡禁不止，究其根本，还是因生活的无奈：低收入人群迫于普通住房高额的租金、上班上学漫长的通勤等压力，不得不在生活与生命中取舍。地下室租房不仅关系民生，也是消防隐患频发区，是亟待解决的现实问题。

无论是基于房屋建设初期形成的地下室或者半地下室，还是后期违法改造的地下室或者半地下室，实际用于“居住”功能的现象已呈普遍趋势。且地下室相对封闭，从生活实际来看，合法出租占比较少。在网络搜索“出租地下室”，廉价的居住用地下室比比皆是，同时因居住引发的触电漏电、煤气中毒、瓦斯爆炸等安全事故也触目惊心。因此地下室并不适合居住，应当回到合法使用的正轨，如何管控非法租赁成为相关工作的重中之重。产权人要提高自己的道德与法制意识，不以住房出租地下室；租户也要了解居住地下室的危害，权衡利弊。

为了遏制非法租赁房屋和由此带来的安全隐患，住建部于2020年9月7日发布了《住房租赁条例（征求意见稿）》，其中第四十七条规定：“出租人将不符合工程建设强制性标准、消防安全要求或者室内装修国家有关标准的住房以及其他依法不得出租的住房出租，或者将厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间出租的，由房产管理部门给予警告，责令限期改正；情节严重的，对个人处1万元以上5万元以下的罚款，对单位处10万元以上50万元以下的罚款；有违法所得的，没收违法所得；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”尽管该条例暂时没有实施，但能够看到，国家在治理非法租赁方面看到了存在的问题，以及为了治理而做出的努力，切实通过国家强制力手段保障地下室合法使用。

另外，国务院发布的《商品房屋租赁管理办法》第四条规定：“国务院住房和城乡建设主管部门负责全国房屋租赁的指导和监督工作。县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门负责本行政区域内房屋租赁的监督管理。”

地下室的租赁问题，已经是个很明晰的社区问题，为什么屡禁不止？究其原因，有业主的侥幸心理，但更多的是监管问题。既然规定了县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门负责本行政区域内房屋租赁的监督管理职责，管理主体明确，违法行为明显，如果深入检查、多方协调、及时劝阻、严厉打击，就一定能维护正常的房屋租赁秩序。

地下室作为小区配套，因其独特的空间位置，承担了小区内用电、供暖、供气等多种管道线路的布局与分配，也承载了小区人员生命及财产安全，地下室的权利人及主管部门都应投入更多的维护责任与监管措施，严把安全关。

《物业管理条例》第五十一条规定：“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。”具体到本文开头的案例，事发小区为无物业管理小区，非法租赁行为得不到及时制止，供暖公司也怠于履行年检维修等工作，多种因素导致了悲剧的发生。因此，社区、业委会与物业企业等管理组织对小区整体平稳运行的作用不可忽视。对于小区私人建筑与公共设施的关联部分，要做到使用方与管理方相互沟通，密切联系，定期检查，防患于未然。合法使用与维修保养相辅相成。对于地下室的使用，在保障管道安全的同时防止地下室被用于非法租赁，从根本上解决租户的人身财产风险，也最大限度减少消防隐患。

地下室的使用安全，关系到人身及财产安全，不出租、不违法使用、严监管，才是杜绝此类问题的关键。

原载于《现代物业》下旬刊2022年7期/总第569期

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