如何顺利设立业主大会选举业委会

1、关于业主的认定，目前重庆市只认产权证登记人、购房合同登记人、法院裁决书判定人，其他一律不认。尽管重庆市的规定不一定合法，但是，与其争输赢，浪费时间，不如小事不争，合作推进为好。其实在房产证上增加一个名字，占1%或者一平方米，只需十元钱、一刻钟就解决了。

2、关于筹备组成员和候选人不能欠物业费问题，虽从法理上说不通，且全国人大法工委认为安徽将必须交物业费作为选举业委会成员的条件有法理上的不当并进行了纠正，但是，欠费业主确实存在伤害交费业主利益的问题。对此，没有必要浪费时间去争辩，惟一的办法就是遵守规则，除非有法院裁决属于合理欠费。如果真想为业主干事，最好的做法是加强与街道办事处的协调，争取让街道办事处认同候选人在报名前不欠物业服务费就更好了。如果物业服务确实存在问题，最好的办法是想尽办法先组建业委会，再来通过更换物业企业或其他方法来完善服务问题。

3、对于筹备组业主人数，新版《重庆市物业管理条例》第十七条，对政府相关人员数增加了派出所和社区党组织各一个名额，也就是说业主代表必须是5人及以上。少于此数，筹备组不合法，只有抓紧推荐或者解散。

4、关于候选人人数，一定要根据小区具体情况确定。法律法规规定业委会人数为5-11人，候选人人数最多不超过规定人数的150%。需要提醒的是，候选人名额不是越多越好，超过业委会设定名额越多，选票越容易分散，甚至有的候选人不能达到法律法规要求的票权数。

当筹备组或候选人过多时，如何确定正式人选？要知道，小区成立业主大会、选举业主委员会是法律赋予业主的权利，也就是说选举业委会事务应由业主决定，筹备组的工作应由业主代表按少数服从多数决定，任何个人和组织都无权代替或剥夺。按法律法规，街道社区在筹备组的职责是指导和监督，其中：指导是对业主提供法律法规的支持，监督是对业主大会会议程序的监督。派出所的职责是负责维护会议的秩序。开发商的职责是负责提供小区资料、业主清册，提供物质保障。但现实是，很多街道社区都喜欢以指导、监督的名义无标准、无依据、武断地决定人选，控制业主大会会议的召开。其行为是十分错误的。建议坚持按群众性、代表性的原则，按推荐人的多少，由多到少筛选确定，在同等条件下，共产党员可以优先。

5、为了保证选举投票成功和今后业主大会会议表决中的事项能顺利通过，筹备组成员一定要重视《业主大会议事规则》和《业委会成员选举办法》的制订，要依据《民法典》第一百三十七条至第一百四十条关于沉默权和意思表示权的规定进行法律救济。将业主收到表决票或业主知道业主大会会议召开的公告内容后，在规定的投票时间内仍末参加投票的业主票权数，计入参与表决的总票权数写入《业主大会议事规则》和《业委会选举办法》。

6、关于召开业主大会会议难的问题，凡是较大的小区，建议筹备组在《业主大会议事规则》中增设业主代表大会制的形式，以解决现实中存在的，业委会无权决定但事情涉及范围小或金额较少的事项。为减少召开业主大会会议的成本，可规定参会业主代表人数达业主代表总数2/3以上，同意则需占业主代表总人数半数以上，从而形成有效的决定。前提是业主代表产生必须要合法，业主代表参会表决的意见必须是业主的真实意见。

7、关于和街道、社区沟通的问题，一定要懂得换位思维。一定要抓大放小，紧紧抓住如何能更有效推进选举业委会的大方向，一些枝节问题不必太较真。要注重沟通方法，在事前一定要搞清楚问什么？你认为应该怎么样？依据是什么？街道社区若有不同意见，请他拿出法律依据供大家学习。要做到有备而去。切忌意气用事，把关系搞得太僵。

8、关于车位面积是否计入总面积的问题。从大多数小区情况看，小区车库车位一般都在开发商手中，如计入总面积，对业主大会会议召开确实影响较大。而大多数街道都会以开发商提供的总面积（含车位）为依据，这给业委会的组建造成了不小的难度。要解决这一难题，必须要坚持三点：

一是要知道业主大会、业委会行使的权利只是建筑物区分所有权的业主共有共用部分的共同管理权（即主要是公摊部分面积和共用设施设备等），而车位的产权人并没有承担小区绿化带、道路、楼道等的公摊，因此无权参与小区的管理。

二是依据住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第二十五条规定，车位是否计入总面积，可以在议事规则中约定。没有召开业主大会会议，没有通过议事规则，说明没有约定可以不生效。

三是由于议事规则的效力必须要在业主大会会议决定后才生效，所以，可以由筹备组中业主代表将车位不计入总面积写入《业委会选举办法》中。