债权遇到物权，法理强于道理

债权不是物权

房屋买卖合同仅使“刘女士”取得了相应的债权，既便网签了，也不能代表“刘女士”取得了物权。

对该事件的报道中有“最初，刘女士在2011年购了房，但因为开发商有纠纷，房产证没办下来，随后刘女士去外地打工；2018年，张某与开发商产生了经济纠纷，后来在法院调解下，刘女士的房子被调换到张某名下；2019年，张某又将房子卖给了自己的亲戚王某。”

笔者认为，因为专业性不足，这样的叙述是不完全的！实际上是这样的：

1、刘女士在2011年购了房（签订了商品房买卖合同），并且在当地住建局已经（办理网签）备案，还在银行办理了（按揭）抵押手续。

2、刘女士既没有在开发商那里办理房屋交付手续，而且因为“开发商有纠纷，房产证没办下来。”

3、期间，张某与开发商产生了经济纠纷，张某胜诉，申请了强制执行。还处于开发商名下的“刘女士”购买的这套房，成为被执行财产；

4、经过法院的合法程序，“刘女士”购买的这套房被张某取得；

5、2019年，张某又将房子卖给了自己的亲戚王某。

从笔者梳理的上诉各环节，读者可以看出，“刘女士”始终缺少一步就是“在开发商那里办理房屋交付手续”，也没有在当地不动产登记中心办理物权登记。简而言之，在整个事件中，“刘女士”没有取得物权。

按照《民法典》第二百零九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”很明显，造成“刘女士”没有取得物权的表现形式是“未经登记，不发生效力”。简而言之，也就是“刘女士”没有办理物权登记，拿不出“不动产登记证”。因此“刘女士”不享有《民法典》第二编第三章“物权的保护”规定的法律强制性保护。

至此，“刘女士”仍然只是享有要求开发商交付案涉住宅的债权，并不当然拥有案涉住宅的物权。也就是“刘女士”的权利仅是针对开发商而言，这就是债权的相对性！“刘女士”并不享有针对所有人的“物权保护”权利！这就是说“刘女士”不具有物权的“绝对权、对世权”等。

有的读者也许会问，那么开发商是怎么取得物权的呢？它经过登记了吗？物权取得不是还有其他法定的例外情形吗？对于这些问题，我们来看看《民法典》的具体规定：

第二百二十九条　因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。

第二百三十条　因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。

第二百三十一条　因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

第二百三十二条　处分依照本节规定享有的不动产物权，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

也就是说：法律规定例外的，不因为没有办理登记就承认其物权的情形是：

1、因为法令行为，也就是法院判决或裁定、仲裁机构的裁决、政府的征收决定，是几种例外。有了这些，就可以直接造成物权的变更，而不论是否已经办理了物权登记。因为当事人可以持这些生效的法令文件，直接到不动产登记机关办理物权变更。

2、也就是因为继承取得物权。法律规定，是继承一开始就应取得，其目的是不让物权的权利人出现真空状态。换而言之，被继承死亡的那一刻，他（她）的合法继承人已经代替他（她）拥有该物权，而不是等到继承分配完毕，或者等到办理好登记手续才拥有！因为，如果设立一个漫长的等待期，将会出现特定的物权没有权利人，这是法律不允许的！比如在此期间，该物权遭到不法侵害，谁来主张物权权利呢？这就乱套了。

不过通过继承取得的物权，还应当及时办理不动产变更登记，否则虽然继承人取得了物权，但是不能用于交易行为；否则就会出现“死掉的人”仍然在参与交易的奇怪现象，也不利于保护市场交易的安全。

3、因建造和拆迁以及毁损等原因，造成物权变更——这是因为特定的法律事实产生的变更。在本案中，与“刘女士”相对应的开发商就是因为其建造行为，当然取得了物权，因而可以将其物权用于销售；当然它的债权人也可以主张通过变卖等行为处分开发商的物权，从而实现其债权。

“张某”取得物权是合法的

“张某”通过法令行为取得和“王某”通过交易行为取得案涉房屋的物权符合法律规定。

该事件中，“张某”对开发商享有合法债权，并且经过了法院的生效判决得以确认。“张某”为了实现债权，请求法院强制执行，过程中查证到“刘女士”已经购买案涉房屋，其物权还在开发商名下。因此，法院通过必要的法律程序，比如公开拍卖、变卖以及最后的以物抵偿实现“张某”的债权，均是符合法律程序的。（《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十六条“拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。”）

另外，“张某”在通过特定的法律程序，取得了案涉房屋的物权以后，再经过交易行为或者其他合法行为，将该套房屋的物权转让给“王某”，自然也是符合法律规定的。

有人要问，“刘女士”购买案涉房屋，不是通过了当地的网签备案吗？既然网签备案了，就应当能够阻止开发商对该套房屋的再次买卖。

其实，现在所说的“网签备案”，其主要规定是《民法典》第二百二十一条的规定：

“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”

因此，所谓的“网签备案”，其能够起到的作用就是“预告登记”的效力，是一种临时性的物权保护措施，而不是承认或者发生物权登记效力。“预告登记”通过短期的阻止对特定物权的处分行为，从而实现对特定物权的临时性保护。

但是，为了维护物权的稳定性，以及法律对交易的保护，法律直接规定了“预告登记”的保护期限终止于“债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”

结合本案，“刘女士”十年前向开发商购买了案涉房屋，虽然存在所谓纠纷，但是有什么纠纷不能解决？又有什么纠纷影响了“刘女士”不能向开发商主张交付案涉房屋和办理不动产登记？根据案情，显然案涉房屋已经是达到了交付条件的，并且能够“进行不动产登记”。但是“刘女士”并没有向开发商主张交付案涉房屋和办理不动产登记；殊不知，过了90天后，这种“预告登记”的保护期限已经终止。简而言之，“刘女士”的案涉房屋已经没有什么特殊的保护措施了！这个时候，不论开发商是一房二卖，还是被债权人主张作为强制实现债权的手段等，均没有其他阻止效能。

不论“刘女士”是因为不懂法律规定，还是因为相信开发商，抑或过于自信，其结果是“躺在权利上睡觉”，不受法律保护。

物权的优先性和债权的相对性，不能仅以有无“道理”进行评说

物权与债权是有区别的，这一点世人基本上都知道；但是物权是什么权利？债权是怎样形成的？这一些基本概念，我们共同梳理一下：

物权与债权的区别

1、物权是权利人直接支配物的一种支配权，而债权是一种典型的请求权。所谓直接支配物，是指物权人可以依自己的意志就标的物直接行使其权利，无须他人的意思或义务人行为的介入。而债权人债权的实现，必须依赖于债务人的行为，不能直接支配标的物。

2、物权是一种绝对权，而债权为相对权。物权的权利人是特定的，义务人是不特定的，且义务内容是不作为的，即只要不侵犯物权人行使权利就履行了义务。债是特定主体之间的法律关系，债权人只能向特定的债务人主张权利，即请求特定债务人为给付，对于债务以外的第三人，债权人不可以主张权利。

3、物权是一种排他性的权利，而债权具有相容性和平等性。物权为权利人直接支配物的权利，所以必然具有排他性。债权的相容性和平等性，是指同一标的物上可以成立内容相同的数个债权，并且其相互间是平等的，在效力上不存在排他性和优先性。另外，一物之上同时并存着物权和债权时，物权有优先于债权的效力。

4、物权一般为永久性权利，而债权为有期限权利。

在本案中，如果“刘女士”要求取得案涉房屋的物权，就需要其向开发商主张交付房屋并办理不动产登记；而不能向“张某”或者“王某”主张。但因为“王某”已经通过合法程序，取得了该物权，并占有了该套房屋；而物权具有排他性，因此开发商不可能对“刘女士”实际交付房屋，并且办理物权登记。这就是法律术语“履行不能”。

物权与债权哪个优先

物权优先于债权。债务人财产上有一种有限的物权，在清偿或者受偿时优先于一般债权。有限物权按控制标的物的标准分为用益物权和担保物权。在用益物权中，当用益物权与债权并存时，用益物权优先于债权。就担保物权而言，当担保物权与债权并存，债权未清偿时，担保物权持有人可以申请拍卖担保物，实现担保物权。无论债务人的财产是否足以清偿债务，拍卖标的物上担保物权人取得的价款优先于一般债权。

基于以上的分析和认识，“刘女士”仅具有相对于开发商的在商品房买卖合同中形成的债权；而这种债权不能对抗“张某”和“王某”已经取得的物权；简而言之，“张某”和“王某”先后已经取得的物权，并不是对“刘女士”权利的侵犯。在法理上，该事件仅就物权的变更而言，其具有合法性。

当然，前述分析中已经知道，开发商相对于“刘女士”已经是“履行不能”；那么依法其应当对“刘女士”承担违约责任。承担违约责任的形式很多，首先要遵从合同约定的违约责任承担方式。其次是根据《民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

我们看到事件报道后续是这样写的：“据刘女士说，法院在这两天给她提供了一个方案：放弃自己还贷10年的这套房，法院重新协调一套其他项目同等面积的房。但她本来小区的房子在市中心，交通方便，地段好，换的小区位置差，她不满意。”

笔者作为律师认为，在开发商真正已经不能按照合同约定义务履行时，能够在法院的协调下，重新协调一套其他项目同等面积的房进行调换，如果着眼于现在房地产市场和开发商的处境，这已经是真正切实可行的办法了。当然，“刘女士”还可以向开发商主张违约金等违约责任。

写到此处，笔者不禁想起曾经处理的一些案件，比如在四川省广安市某县，因为某置业有限公司破产，致使已经办理网签手续（也就是“预告登记”）的被视为“以房抵债”的住宅购买人（约200套），因为这200套房屋被确认为破产财产，因而丧失了优先受偿权；最后的结果就是这200套住宅的购买人不仅没有取得房屋（取得物权），就连债权也被无情地消灭，可谓“颗粒无收”！

所以，笔者将本文标题定为“债权遇到物权，法理强于道理”。简单地说：物权是第一位的，债权不是第一位的（虽然依照法律的特殊规定具有例外），但是通常而言，物权是优先于债权的。

就本案而言，笔者如采写本案报道的记者一样，总觉得这是一件怪事，为“刘女士”愤愤不平！然而，回过头来，法律规定就是法律规定，在法理上，本案是合法的，是行得通的！不能用简单的道理随意评价法律。

启示

通过分析案例，笔者不得不呼吁：每一个人都要懂一点物权的基本知识，一定要知道如何取得物权和如何行使物权保护的权利：

1、不动产物权的取得必须要登记，交付也是必要的手段，没有交付也会影响物权权利的真正实现。

2、动产物权的取得必须要交付，交付的手段有几种，但是必须能实现交付的目的。车、船、飞行器等特殊动产还需要依法办理登记，但是登记并不影响因交付发生的动产物权变动。

3、法律永不保护躺在权利上睡觉的人。权利的取得和权利的维护，都需要权利人的主动作为，而不是等到权利丢失后，才去后悔！