当前住宅专项维修资金续筹困境及破解思路

《住宅专项维修资金管理办法》明确规定业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。未成立业主大会的，续交具体管理办法由各地住建主管部门会同财政部门制定。近年来，各地均在积极摸索完善细则，专维资金续筹看似有法可依，但从实际操作看，该项工作进展并不顺利，续筹难已经成为各方共识，也成为当前专维资金管理中亟待破解的瓶颈之一。现有维修资金续筹难的困境及原因梳理起来大概有以下几个方面：

业主续交意愿不强

住宅专项维修资金具有一定的特殊性，其虽然由业主个人交纳，并分户存储在个人房屋账户中，名为“维修资金”，但并不能用于专有部位维修，而是由政府统一存储、管理，由物业企业或业委会申请支取用于小区公共部位维修更新，具有典型的公共性和公益性。如果业主不能深刻认识到维修资金的特殊性和重要性，单纯从个人理性的利己策略出发，一旦发生资金不足的情况，很容易产生“与己无关”、“反正不是自己一家的事”以及“政府管钱，资金不足由政府兜底”的误解和观望情绪。加之有的小区维修资金使用过程不透明，账目不清晰，更是给业主造成不信任感，对“我之前交的钱花在哪里了？为什么这么快花完了？”等问题心生疑惑，对于再续交一笔为数不少资金可以说意愿极低，即使开展宣传动员工作，也很难从根本上提升业主的续交意愿。

续筹细则和流程不明确

虽然分户账面余额低于30%需要续筹的政策一直就有，但多地续筹细则和具体流程其实并不明确。

一方面续筹标准不明。有的地方规定续筹后账面金额不得低于首期交存额，也有的将续筹标准和续筹方案交由业主大会决定，要求续筹后账面余额不低于首期交存额的30%即可，或者根据当次实际发生的维修金额确定续筹金额。业主到底应续筹多少额度政策上并没有统一规定，具有一定的随意性。

另一方面续筹主体、启动程序和具体流程不明确。虽然有的地方明确由专维资金管理部门牵头负责续筹工作，但具体到账目核对、催交通知发放、业主交款方式以及票据开取等流程仍不明确，即使业主有续交意愿，也很难方便地把钱交上。

另外多地对于小区公共收益补充维修资金的比例、具体程序、时间节点、监督程序也缺乏实操细则，导致很多小区公共收益无法有效的补充到维修资金中，制约了维修资金的续筹。

缺乏有效的刚性制约手段

维修资金续筹难的另外一个重要原因是缺乏有效的制约手段。业主如欠交水、电、气、热等费用，相关专业部门均有一定的制约措施；欠交物业费，物业企业可以依据物业服务合同提起司法诉讼予以追取；针对首期维修资金的交纳也有产权登记关把着，不交纳维修资金无法进行产权登记；但对于维修资金的续筹，可以说目前尚无有效的刚性制约手段。虽然各地也在积极探索，如北京在地方条例中就明确业委会委员任职条件包括“不存在欠交维修资金及其他需要业主共同分摊的费用”，以此对业主欠交维修资金的行为予以一定约束，但对于推动续筹效果有限。

此外，从法理上说，由于欠交维修资金影响的是小区公共利益，业委会是可以起诉欠交业主的。但由于诉讼成本较高，且欠交行为并未对小区造成直接危害，业委会普遍对此缺乏动力；且很多小区在管理规约中本就未对维修资金续筹作出明确规定，导致起诉缺乏依据。加之法不责众的观念影响，司法诉讼这一路径在维修资金续筹问题上基本很难走通。

综上，目前维修资金续筹面对着业主认识不够、意愿不强、政策支持体系不完善、制约手段缺乏等多重困境，成为令管理部门头疼的一个共性问题。未来随着越来越多的房屋进入维修高峰期，维修资金续筹难的问题将日益凸显。结合国内外针对该问题已有的探索，梳理个别续筹成功小区的经验做法，尝试提出破解思路如下：

完善业主组织，注重示范引领

按照我国现有制度框架，与维修资金使用一样，资金续筹的重要主体也是业主自治组织（业委会）。一方面业委会需要组织业主共同决策形成本小区的维修资金续筹方案，另一方面业委会承担着代表全体业主起诉欠交业主的功能，最重要的是业委会应配合属地基层政府、社区，充分发挥党建引领作用，从小区公共安全和居民切身利益出发，面向业主开展答疑，回应各类质询，强化宣传引导，使其意识到续筹的重要性和紧迫性，增强续筹主动性。业委会应有效履职，深入细致做好群众工作，想方设法破除“事不关己”的观望心理，充分调动楼层召集人、楼组长、党小组长、小区意见领袖以及广大党员和公职人员的积极性，号召其主动续交，起到先锋引领和示范带动作用。例如上海某小区续筹工作启动后，在小区醒目位置陈列展板，每续交一户，就在该户对应的空格中“插”上一面小红旗，直至红旗插满。看似细小的举动，却对业主起到了意想不到的正向鼓励作用，推动了小区续筹工作进展。

明确续筹细则，方便资金续交

续筹细则应本着方便业主的基本原则，在目前的政策框架内制定，至少应包括续筹启动时间、续交标准、交存方式及路径等。续筹启动可以严格“踩”着账面分户余额低于30%的红线进行，也可以采取即用即筹的方式启动。

为了避免陷入被动，可借鉴日本、新加坡等地经验，鼓励物业管理企业将功夫花在日常，做到未雨绸缪，重视房屋全生命周期内的日常预防性维修养护，在此基础上对超过一定使用期限的住宅建筑物及其共用设施设备制定动态维修更新计划。通过精细化管理，科学测算和评估维修资金可用周期并告知业主，同时与业委会沟通，合理确定维修资金续筹时间节点和续筹标准，为续筹争取更为宽裕的时间。

在个人续交方式上，除了一次性趸交外，还应探索一次性续交和分期续交相结合的方式，减轻业主交存压力。在续交路径上，应开放便捷通道，依托各地维修资金管理平台，向业主推送账目明细，发送催交通知，同步附上收款二维码实现资金即时收取、即时入账、即时查询，解决时空、地域等限制，减少业主跑银行、跑代收机构、跑政府部门的负担。

同时，还应完善小区公共收益补充维修资金的细则和路径。如《北京市物业管理条例》规定，专项维修资金余额不足首期应筹集金额30%的，50%以上的公共收益金额应当优先用于补充专项维修资金。但实际操作效果并不理想，有必要进一步明确实施主体、时间节点和补充路径，如明确由业委会在街道社区指导下按年度对物业账目进行审计，确定小区公共收益金额并监督物业企业按年度将相应资金交存至维修资金管理部门，或者建立常态化资金转入模式，打通公共收益账户和维修资金账户，方便随时补充。维修资金管理部门应通过设置小区统筹账户或直接分摊入户等方式，同步明确相应接收程序。

研究约束措施，加大续筹力度

想要实现维修资金续筹到位，光靠业委会开展宣传动员和业主自觉是不够的，研究一定的刚性约束措施很有必要。我国香港、新加坡等地有相关规定，如果业主有尚未交纳的维修资金，只有当业主补交之后其房产才可以进入市场进行交易，这也是我们应该努力的方向。但鉴于目前我国不动产登记相关上位法的规定，无法在二手房产权登记环节对是否欠交维修资金进行刚性约束。在此情况下，可以尝试从其他方面探索约束措施，如在房屋交易网签环节设置维修资金补交提示程序、在二手房交易流程中完善物业维修资金的交割程序，以防新业主因对房屋维修资金账户余额不知情或认为是上一任业主的责任而抵触续交。

此外，我国台湾地区有相关规定，累计欠交公共基金超过一定数值，且在拖欠期内多次通告催交，仍不给付的区分所有权人或住户，管理负责人或管理委员会可以通过对其提起法律诉讼的方式追交应收金额及利息。除了行政措施之外，台湾地区相关规定允许管理委员会通过停水停电等措施追交资金。司法机构应研究针对欠交维修资金等涉及小区公共利益费用的行为，探索简易审判程序，降低诉讼难度，打通法律诉讼路径。

另外，还应探索将欠交维修资金行为记入个人征信系统，通过个人信用管理提高威慑力，约束业主依法续交维修资金。

开辟多元渠道，拓宽资金来源

维修资金续筹的主要目的是为了给房屋后期维修和设施设备更新改造提供充足资金。目前续筹资金主要来源于业主个人交纳和小区公共收益补充，除此之外，还应探索开辟多元化的渠道，为房屋维修提供资金保障。如建立完善房屋维修保险制度，当小区出现维修资金不足难以应付房屋渗漏维修等情况时，可由房屋维修保险进行补充。采取政府补一点、物业企业筹一点、业主自愿交一点的方式筹集维修保险费用，通过广覆盖、长期连续参保方式获得较高额度保障，统筹用于参保房屋的维修支出。此外，还可出台相关细则，探索用个人住房公积金补充住宅专项维修资金的可行路径，明确业主可以申请提取个人及家庭成员住房公积金用于续交维修资金，以及探索对于续交业主人数或金额达到一定额度的小区由政府给予相应资金奖补的政策等。

最后需要强调的是，解决维修资金续筹难问题不能仅仅着眼于续交环节，而是要强化维修资金全流程的基础管理工作，规范资金使用程序，强化资金使用监管，提升资金使用效能，公开详细资金账目，方便业主实时查询，让现有的资金规范透明地用于小区共用部位和设施设备维修。避免出现业主因不知情、不认可资金使用情况，而在后期续交时持严重抵触态度。还应通过合理规划存储方案，尽可能提高维修资金增值收益，最大程度实现保值增值，减少后期续筹压力。

■ 图 / Doximity

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