出租的房屋，物业费由业主还是租户交？

案情

刘某是某小区的业主，2020年5月将房屋出租给来汉务工的张某居住，双方约定租金每月1200元，半年支付一次，租期一年。张某入住房屋后主动提出续租一年，双方又再次签订了房屋租赁合同。

双方合同约定：房屋物业、水电费均由承租方张某承担。2022年4月，张某因工作地点变动搬离了房屋，并向刘某交还了房屋钥匙。

但没过多久，小区物业公司找到了刘某，称该房屋自2021年5月起就没有交纳物业费用，要求刘某限期清结，但遭到了拒绝。双方屡次协商无果后，物业公司于近日将刘某、张某起诉至法院。

法院最终支持了物业公司的诉讼请求，张某应向物业公司支付2021年5月至2022年4月的物业费，刘某应对该债务承担连带清偿责任。

解析

在生活中，与刘某情况类似的房东不在少数。不少房东认为，自己将房屋出租后，是租客享受了租房期间的物业服务，理应由租客缴纳这部分物业费，而物业公司作为收费方，应该视情况，按阶段收费，谁享受谁买单。

这种想法存有误区。根据《物业管理条例》第四十一条的规定，“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。

出租人和承租人约定物业服务由承租人承担的，该约定在性质上属于债务转移，物业公司对该约定不知情的，仅对内部有效，不能约束物业公司。

本案中，虽然刘某作为业主方与租户刘某在房屋租赁合同中约定租赁期间物业费由张某承担，但是这并不能排除业主缴纳物业费的义务。

张某拒绝缴纳物业费时，物业公司仍然有权利向刘某主张物业费，刘某在支付相关物业费后有权向张某追偿该笔费用。


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