加拿大专栏：钉子户无立足之地

  Joanna Yu

艾特居住的公寓大厦，位于多伦多市中心，已有超过六十年历史。十年前，他搬进大厦，就是看中它绝佳的地理位置，举步地铁站、购物商场、超市、娱乐场所。艾特不但不用驾车，省却大量汽油费保险费，甚至连公交汽车的费用也省了不少，因为日常需要去的所有地方都在20分钟走路的范围之内。

然而，这幢历史悠久的大厦，也如同一位进入耄耋之年的长者，年纪大、机器坏。水管无预警爆裂造成的损毁不胜枚举，大厦的漏水保险免赔额（Deductible）逐年上升至十万加元，并且已经被多家主要的保险公司列入黑名单，不再提供服务。大厦外墙剥落，电梯故障，冷暖气机不时罢工，已成为常态。过去十多年，因为要解决燃眉之急的多项重大维修项目，造成大厦维护费用入不敷出，物业管理公司被迫必须向各业主征收特别评估费（Special Assessment），每次两千至一万加元不等，业主怨声载道。

这样经历了十多年缝缝补补战战兢兢的岁月，大厦聘请的工程师顾问评估，未来二十年用作各项重大维修或更换的项目，其储备基金计划（Reserve Fund Plan）将是天文数字，各业主的负担惊人。基于这份储备基金的供款计划，业主欲出售物业，但在市场上的竞争力十分薄弱，虽然已经比同区同类的物业便宜30%，仍然极少买家肯冒险购买这个潜在包袱，如同定时炸弹。

业主董事会和物业管理公司都明白，必须寻找一个妥善解决大厦前景的方案。虽然这幢大厦形同巨型废物，但它所处地点却是多伦多的黄金地段，仅是地皮就价值非凡。根据工程师和会计师的专业审慎评估，大厦苟延残喘的价值弊多于利，遂提出一个建设性的计划：大厦本身内部的结构基本已没有价值可言，虽然一部分机器硬件设备等可以保留，但把整幢大厦推倒后重建，将为更明智之举，更有利可图。

皇天不负有心人。业主董事会、物业管理公司经过与多家地产发展商协调商议后，认为其中一家发展商提出的价钱和条件最为优越，根据大厦宣言书（Declaration）内各个单位的比例划分，发展商的出价比当前市价更高。发展商有两个选择，一是逐家逐户向各业主购买单位，直至全部单位收购完毕，但这是一个非常耗时的过程。另一做法更为普遍，就是根据共管物业法第124条，以民主投票方式决定大厦的命运。

业主董事会和发展商确定了价钱和细节后，双方草拟了附带条件的合约，即必须有超过80%的业主同意，此合约方可成真。业主董事会和物管公司筹备召开全体业主大会，供业主自由投票。通常情况下， 发展商负责合约的所有费用，包括聘请律师草拟文件，以及大厦召开特别业主大会的相关费用。

显然，大厦的绝大部分业主都被这麻烦不断的房屋困扰多年，更苦于物业难以出售的窘境，如今有发展商愿意以市价略高的价钱买断，大家都果断投下赞成票。

艾特是强烈反对出售物业的业主。他十年前买下一房一厅的单位，室内基本上从未有过大麻烦，安居乐业。大厦电梯频繁故障，与他没有关系，因为他居住在二楼，从不乘坐电梯。且他基本上是早出晚归，大厦的公共设施，如健身房、地下停车场等，与他也没有多大关系。

艾特认为，他的居所正是他梦寐以求的理想家园。作为一名画家，同时又是一名音乐爱好者，他在多伦多市中心的艺术氛围之地，寻寻觅觅终于找到了他的梦想之地。

在特别业主大会召开之前，他使出浑身解数，亲手绘制精美的图画海报，更特别在业主大会召开的两天前请假在家，每天在大厦大堂守候，竭力劝说235户业主投反对票。然而，192户业主深思熟虑后，还是投下了赞成票，以超过80%（188票）的规定票数，决定整幢大厦全数出售给发展商。

艾特十分失望，但他明白别无选择，必须接受这个投票结果。不过，他对发展商开出的价钱非常不满，因为如果要在附近购买类似的公寓单位，价钱几乎翻倍，他将被迫要离开这个他热爱并居住了十多年的社区。

共管公寓法第125条规定，投反对票的业主可在30天内提出上诉。该业主必须在业主大会投票后10天内向大厦提交有关上诉的请求。必须说明的是，反对出售大厦的业主上诉，并非是有权推翻大厦出售的决议，其上诉仅是对物业售价的争拗，认为与实际的市场价值不符。

艾特于业主大会的次日，就气势汹汹地发信给业主董事会及物业管理公司，强烈抗议不可以贱卖物业给无良发展商。经过专业调停后，艾特并未能获得他心目中的高额款项。

法律赋予业主上诉的权利，该业主仍然享有大厦售卖金额，加上大厦储备金和银行账户内的现金，扣除所有的必需开支后，根据大厦宣言书内附录D（通常为 Schedule D）有关各单位的比例，获得他应该得到的份额。

完善的共管公寓法，把潜在的钉子户连根拔掉，即使他们一百个不愿意，也必须服从80%以上业主的民主投票结果。有清晰的法律条文保障，让钉子户们完全没有立足之地。事实上，这绝对是一个双赢的局面。对大多数业主来说，他们可以拿到比市场价值更高的现金，摆脱物业岌岌可危的困境，而发展商又可以得到一个大展拳脚有利可图的新投资项目。