案例分析：成功处理业委会与街镇关系

如何正确处理业委会与街镇人民政府的关系，这个问题十分重要，但又是一个很不很好讲的问题。因为讲得太原则，可能有些人会说是在说教；如果讲得太现实，可能有些人认为是在引导业委会与街镇作对。因此，我今天通过案例来讲一下处理好业委会与街镇关系的重要性，将这些小区的成功经验介绍给大家，希望能得到大家的共识，吸取其中的经验和教训，以助力业委会的成立和今后工作的顺利开展。

我认为：深入贯彻党的十九大和十九届四中全会、十九届五中全会精神，要全面落实《中华人民共和国民法典》、《中共中央国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》和《中共中央办公厅印发〈关于加强和改进城市基层党的建设工作的意见>的通知》及中央十部委《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》等一系列有关文件的要求。所有文件的精神都强调了坚持和加强党对社区治理、党对物业管理工作的领导。这是我们必须坚持的基本原则。从无数的案例证明，小区要成立业委会，业委会工作要顺利开展，必须要坚持依靠党、依靠政府，否则，就什么事情都不可能干成。

与街镇沟通和协调一定要注意低调，坚持执着，依法依规的沟通协调。这是让对方理解和支持的基础。

重庆市九龙坡广厦经典小区业委会在制订“两规”（业主大会议事规则和管理规约）时，为了把业主代表制和“未表从多”（即没有参与表决的按服从多数意见计票）纳入其中，业委会多次以法规为依据，以小区具体情况为理由，低调求助，多次沟通（包括请重庆渝州公益事业服务中心社区治理促进中心老师参与沟通），最终得到了街道的认可。

另外，该小区在更换前期物业公司时，对于是召开两次业主大会会议（即由业主大会一次会议先决定是否续聘，再进行二次会议选聘）还是一次业主大会会议（即直接一次选聘），真诚地征求街镇意见。最后，虽然按街镇意见召开了两次业主大会会议才完成了选聘物业企业的工作，但在整个更换物业公司的过程中，街镇全程参与支持，过程进行比较顺利，短短几个月小区没有发生惊天动地的爆炸新闻，也没有发生诉讼争议，却在低调中取得一次性成功。

因此，业主、业委会与街道沟通协调，一定要坚持：依法是沟通协调的准绳，低调是沟通协调的基础，执着是沟通协调的关键。注意抓大放小，不能只图快，还要求稳。做有价值的事，坚持做，一心一意，为业主发声，为业主代言，只要坚持并在稳步推进，就一定能得到改变和成功。

■ 宁波市海曙区月湖街道太阳社区召开社区、物业公司、业委会三方联席会议，围绕消防安全、小区卫生等问题进行探讨。

互相“给台阶”

与政府部门沟通协调一定要注意策略，你给他台阶，他才给你出路。

重庆市九龙坡汇鑫民苑小区是原国资委开发建成的，国资委占面积超过10%，前期物业公司占超过20%。像这类小区，想成立业委会是比较困难的。在成立业委会时，由于前期物业公司的阻挠，在确定筹备组和候选人人选及“两规一办”的制订时，社区是不太支持的。

业主们通过多次的沟通协调，认真研究策略，采取先易后难的策略。首先从国资委着手，成功争取了国资委的授权代理，解决了专有面积过半的难题。在人选和“两规一办”的制订上，采取抓大放小的策略，只要能成立业委会，其他条款要争取，但可以适当让步，关键是要牢牢地把握筹备组和候选人人员的确定和投票方法两个底线。最后，在投票时限上产生了分歧，街道以两天时间为限，出了道难题。筹备组成员们向街道提出将请重庆渝州公益事业服务中心社区治理促进中心老师，来参加协调，并以协调的意见为准，使街道作出了让步，最后同意调整为两周四天（看来中心在有些街道还有点影响力）。

小区通过投票表决，唱票结果，预设7名业委会成员中，全部都没有达到“双过半”，且有6人人数票过半但面积票未过半。这预示着首届业主大会选举失败。小区热心业主们对此结果并没有表示不满、对抗和消极悲观。大家当晚聚餐庆贺，享受参与过程带来的酸甜苦辣，体会业主团结一心的幸福。我与一位同仁在得知如此结果时，表示震惊，深感遗憾，并建议他们认真检查整个过程有无遗漏，核实计票是否准确无误？是否将车位面积纳入了专有面积？结果经筹备组人员第二天与街道一起复核，发现计票有误，面积计算时出了问题，最后街道确认最终有6名候选人成功获得“双过半”票数，首届业主大会选举成功。

这个小区的热心业主们没有成立业委会的经验，对相关政策也不甚了解，通过中心的咨询指导，小区能在短短的几个月内顺利成立业委会，证明了一个道理：心态好，一切才会好。与智者同行，能不同凡响。与高人为伍，能获得成功。我们业委会人不为爭输赢，而是为成功。

不能带着情绪去沟通协调

你给人面子，他给你出路。在与街镇沟通协调时，除了要依法论事外，一定要注意策略，换位思维，要先解决心情，再解决事情。不能带着情绪去沟通协调。

重庆市南岸某小区，在业委会换届选举时，有位热心业主到街道去了解关于组建换届筹备组的问题。街道根据市住建委新《重庆市物业管理条例》培训时的说法，为了公平、公正，筹备组中的业主代表不能成为候选人，否则会出现既当裁判又是运动员的不公平状况（实际上无法可依）。这位热心业主虽然从法理上反驳了街道的意见，但是，仍然表示从情理上理解尊重街道的意见，因为街道在辖区内都是按此执行，不可能出现特例，否则街道将很无面子，也不好工作。并且，小区也并不愁满足筹备组和业委会候选人的人选要求。由于这位热心业主与街道沟通不较真、不斗气，相互理解相互尊重，这次换届选举十分顺利，仅用了三个多月。

大家一定要认识到，法律法规明确规定，街镇人民政府是辖区内物业管理活动的指导和监督部门，搞好与街镇人民政府的关系，是能否顺利成立业委会的关键。中央十部委通知再次强调，街镇负责指导组建业主大会筹备组和业主委员会换届改选小组，要加强对业主委员会的人选推荐和审核把关。因此，再次提醒业主：业委会一定要认真理解政策，这是业主、业委会生存的道理，而不要去钻《条例》的牛角尖，这对自己是十分不利的。条例的许多地方只定性，不具体，但解释权不在业主而在街道和社区。

■ 党组织在社区工作中需要发挥引领作用

既要拿得起，也要放得下

在与街镇的沟通协调中，既要拿得起，也要放得下。拿得起是能力，放得下才是智慧。

重庆市南岸美堤娅城小区，由于前期物业公司服务不尽责，管理不到位，长期侵占业主公共收益，小区偷盗频发，长期脏乱差。在选举新的业委会过程中，业主得不到街镇、社区的支持。小区“领头羊”王主任为了维护业主利益还遭遇了个人危机，最终在业主们的支持下渡过难关。

王主任以小区业主利益为大局，乘势成立业委会。业委会成立后，一班子人不是记恨与街镇的恩怨，而是专注于小区制度建设、财务清理、选聘物业公司、追讨被侵占的公共收益。组织发动业主开展各类文体活动，大搞文化建设。通过业委会一班子人的努力，现在小区旧貌换新颜。从原来的偷盗频发变成了小偷禁区；原倒欠物业公司近百万元，现在每年公共收益两百多万元；原来是街镇社区的死对头，现变街镇的先进小区。王主任还是社区物业管理委员会的委员。街镇对小区的看法变了，业委会的工作得到了街镇大力支持。为解决业主停车位的问题，在街镇支持下，业委会为小区增设了200多个车位，不但解决了停车难，还增加了业主的公共收益。

每个业委会的成长，都是一个坚持的过程，只要不忘为业主服务的初心，坚持政策和策略是业主、业委会的生命。选好业委会的领头羊，这样的业委会才会处理好与街镇、社区、物业公司及业主的关系。这样的小区就一定会得到街镇社区的支持。小区的旧貌才会换新颜，业主的幸福感、获得感才会提高。

成立业委会是很难的，特别是各主城核心区的小区，要成立业委会更是难上加难，大家都清楚，核心区的小区基本上以商住房为主，不但租赁户多，而且开发商的产权面积基本上都占30%左右，怎样破局？渝中区解放碑美力大厦小区成立业委会的案例，更加证明了政策和策略是业主、业委会生命的道理。

美力大厦小区成立业委会工作进行了几年。第一次成立业委会虽然聘用了律师帮助，但是由于该律师对相关法律不太熟悉，策略运用不当，经过一年多折腾，在筹备组阶段就因各种原因终止了。后来，在重庆渝州公益事业服务中心社区治理促进中心有关人士的支持和尽力的指导下，为热心业主打气，认真分析小区现状，厘清工作思路，协调街道、社区和物业公司各方关系，最后化解了街道、社区对业主的误解，促成业主与物业公司利益关系的协调，最后成功地成立了业主委员会。美力大厦的经验证明了依靠政府的必要性，政府的支持理解才是成功的关键。思路决定出路，必须包容大度、业主团结，执着才可能成功。

重庆还有几个小区，由于和街镇社区关系处理不好，业委会成立了几年，至今无果。这几个小区都有一个共同的情况，就是小区业主的“领头羊”有热情，但缺淡定；知政策，但不善策略；能善辩，但不会谦让；很执着，但不懂换位。因此，这几个小区业委会长期成立不起来，真是成也萧何败也萧何。

结语

最后我想说的是：街镇不支持有些小区成立业委会，原因是多方面的。街镇在思维模式上缺乏担当，在法律法规方面不很熟悉，但并不是像一些人说的一定存在寻租问题。街镇的思维，第一是稳定压制一切，辖区稳定的结构不能变化，若要变，就必须是使稳定趋好，而不是变坏；若变化趋稳，街镇不支持至少不会反对，若变化趋乱，街镇肯定反对甚至打压。第二是街道专管人员不愿意长期与较真且不理性的人打交道，如果不能换位思考，就无法搞好与街镇的关系。对于业主的问题，主要是换位思维和灵活施策不够，而总喜欢事事算尽，认为自己法律法规都占理，显得很较真，不理性，总喜欢怼人。如果总想着改变别人，不懂得反思自己，只会加剧问题的复杂化，甚至恶化彼此的矛盾。你不给别人出路，别人就给你死路。

大家一定要记住：在处理与街道社区的事务时，无关原则之事不必争论，无关底线的事不必解释。要懂得目的是解决问题，必须灵活施策，不要想表现自己的政策水平而忘了目的。天下古今之才人，皆以傲字而失败。

希望大家学后明理，学后增信，学后崇德，学后力行。学后明理是基础，通过学习要理解，为什么小区要成立业委会？为什么小区成立业委会选好领头羊最为重要？（领头羊的综合素质是标准）为什么要牢记政策和策略是业主、业委会的生命？学后要增加信心，要知道成立业委会是《民法典》、《物业管理条例》赋予业主的权利。别的小区行，我们小区也一定行。学后崇德，处理事情不但要依法依规，还要合情合理。学后力行，明白以上道理后，一定要身体力行，坚持初心，团结发动业主成立业委会，去实现小区业主的共建、共治、共享。滴水穿石，久久为功！加油！

作者为重庆市南岸区贝迪龙庭业委会主任

■ 图 / 冯军胜 宁波市海曙区人民政府

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