业主没有签订前期物业合同，是否可以不交物业费？

业主不能以没有签订前期物业合同为由，

拒交物业费。

前期物业服务合同对业主具有约束力，

已经构成事实物业服务行为

——某物业公司与李某物业服务合同纠纷

上诉人（原审被告）：李某

被上诉人（原审原告）：某物业管理有限公司

李某系太原市迎泽区某小区11号楼业主。某物业公司依据其与某房地产开发公司签订的《前期物业服务合同》及补充协议对小区提供物业服务。

2022年，李某拒绝向物业公司交纳物业费，并以物业公司和某房地产开发公司签订的《前期物业服务合同》没有举行业主听证会，没有举行招投标，没有在小区进行公告，属无效合同，其不受该合同约束为由抗辩。

一审法院认为，根据《民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”

本案中建设单位在该房产项目业主大会尚未成立的情况下，以招标方式选定有资质的某物业公司，并与之签订《前期物业服务合同》合法有效，对全体业主具有约束力。

有效成立的合同，各方当事人均应遵守并全面履行，且庭审中物业公司提供的证据可以证实，其提供的物业服务基本能够维持小区各项功能的正常运行。

李某作为业主也接受了物业公司提供的基础物业服务，那么李某就应当根据法律规定及合同的约定履行交纳物业费的义务。

一审法院判决李某依照合同约定支付欠缴的物业费。

李某不服提起上诉后，二审法院维持原判。

在业主、业主大会选聘物业公司前，建设单位与其所选聘的物业公司签订的物业服务合同，称为前期物业服务合同。

司法实践中，很多业主认为自己不是前期物业服务合同的签订方，不承认前期物业服务合同效力，故不应受前期物业服务合同约束。

那么，前期物业服务合同对业主是否有约束力？

物业服务因涉及整个小区公共部位、公共设施的维护、养护等，具有公共服务特征。

在小区业主委员会成立之前，由业主委托物业公司不具有现实可操作性，而由建设单位聘请物业公司并签订前期物业服务合同更符合实际。

且建设单位依法与物业公司签订前期物业服务合同，实质上是为了服务业主，维护全体业主的整体利益和整个小区的正常秩序，业主因购买房产而概括受让前期物业服务合同的权利义务。

此种情形下，业主以合同无效作为抗辩理由拒绝缴纳物业费，人民法院不予支持。