到底是先服务还是先收费？物业费纠纷“盲区”逐一清扫
很多小区的物业公司和业主，就像是上辈子有仇一样，你看我不顺眼，我看你不安逸，这里服务没到位，那里业主又拖欠物业费，扯不完的皮，绊不完的经。 这不，又有一位小伙伴提了关于物业的问题：小区物业要求一次性预交一年的物管费，到底合不合理？我可不可以拒交？ 乍一看，这是一个非常义愤填膺的问题，物业作为服务行业，事情都没做就要先收钱，一收还收整整一年，咋个都要一两千，业主心里当然不舒服。 然而，这个钱不是业主不想交就可以不交的，具体咋个办，还要看你们物业合同的约定！如果物业合同里面写明，物业公司可以提前预收一年物管费，你签了字就表示同意，那就要乖乖交钱；如果合同里面写的是预收半年，物管非要收一年，那你就可以拒绝。 其实业主最害怕的就是物业收了钱不办事，好像把钱提前交出去，业主就没有话语权了，对于这一点，小区可以成立业委会，有啥问题，找业委会去跟物业协商沟通，慢慢解决。 既然话都说都这儿，我们干脆把一些跟物业相关的常见问题整理一下，大家一次性看个清楚明白。 1、物业的服务范围到底是哪些？ 总有人抱怨物业啥都不管，那物业到底该管些啥子？一般而言，物业服务具体包括房屋及共用设施设备的维护管理、环境卫生及绿化管理、治安管理、停车管理服务、公共秩序维护、消防工作、装饰装修管理服务、其他生活服务等内容，具体还是以物业合同为准。 2、遇到漏水等房屋质量问题，该不该找物业？ 房屋质量问题经常被踢皮球，物业喊你找开发商，开发商喊你找物业，到底物业有没有房屋修缮的责任？ 有个东西叫《住房质量保证书》，交房时开发商会给你，不同的项目都有保质期。 如果你的房屋质量问题在保质期内，就是开发商的责任，找开发商； 如果已经过期，公共部分可以申请使用维修基金，自己家里私有的部分就只有自掏腰包。 3、业主家中被盗，物业是否有赔偿责任？ 这又是一个要看合同约定的问题，如果你们合同里约定物业要提供相应的服务保障业主的人身、财产安全，而物业又没有履约，导致业主人身、财产受到损害，比如约定有人值班却没有，约定要查验陌生人身份证却没查，那你就可以主张赔偿。 但是在实际情况里，物业的责任很难界定和举证，通常遇上这类纠纷，业主告了物业，最终也大多是判物业承担一定比例的责任，很少有负全责的。豌豆尖儿还是建议，大家在买房之初就选择安防度高的小区，平时关好门窗，有需要可以安装防护栏，加强防盗意识。 4、没有收房入住，需不需要交物管费？ 这也是一个老生常谈的问题，作为业主的一方，总是觉得自己没有享受到物管服务，就不需要交物管费，然而根据规定，只要开发商在约定的时间内通知业主收房，由于业主单方面的原因未能及时收房，依然需要缴纳相应的物管费，除非双方另有书面约定。 5、不交物管费，物业公司有权断水断电吗？ 某些物业公司会用断水断电这招来对付拖欠物管费的业主，这是不合法的！ 业主跟物业、业主和供水供电公司是两个不同的法律关系，物业公司没有权力对业主采取停水、停电的措施，也没有权利进行其他处罚。如果业主因此受到了损害，可以起诉物业公司，追究其侵权损害赔偿责任。 6、家里住一楼，还需要交电梯费吗？ 一栋住宅，按所有权可划分为两部分，即专有部分和共有部分。共有部分是指不属于单个产权人所有而供全体产权人使用的空间、部位、设施和设备。电梯系统属于共有设备，产权上属全体产权人所有，功能上供全体产权人使用，实物形态上不能分割给各产权人。费用也由全体产权人分摊。 所以随便你住几楼都要交电梯费。 7、业主没在家，物业有义务代收快递吗？包裹掉了负不负责？ 一般情况下，如果物业合同里没有相关约定，业主也没有和物管签订代收代管协议或缴纳保管费用，物管人员并无义务代签收业主包裹；若在业主授权或征得业主同意下代签收了包裹，那物管人员就必须承担代为保管的职责和义务，假如这一过程中不慎造成包裹丢失或损坏，代签人就需要承担责任。不过对于业主来说，因为未实际签收，除非快递公司能明确证明业主要求物业代收，否则业主有权要求快递公司承担法律责任，毕竟快递公司有义务将物品交付收货人验收并确认。 这也是个很难界定容易有纠纷的问题，大家最好还是自己收包裹或者让快递员放在快递箱里。 说半天，最重要的一点，还是物业合同！很多东西都是以合同约定为准，所以不管是买房的购房合同，还是物业合同，还是各种补充协议，只要需要你白纸黑字签名的，都要认真看，仔细读，不要一时偷懒换来后悔莫及。 都离不开物业的贴心服务。 业主生活需要安全的环境， 好的物业公司成了业主生活的“好管家”！ 业主也是恨呀！ 咋办？能否不交物业费？ 业主咋维权？ 到底是先服务还是先收费？ 那么首先， ▍物业管理费包括哪些项目呢？ 现在的生活小区一般都是由物业管理公司管理，然后收取一定的管理费用的，有些住户只是知道每月收取的物业管理费是多少，但是却并不了解这个物业管理费包括哪些项目，具体物业管理费包括哪些项目呢？ 随后让视野君来告诉小伙伴一批物业纠纷经典案例， 对以上“盲区”一扫而净。 该承办法官说： 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。 针对现实中业主最为普遍的服务不达标的抗辩意见，业主以物业服务不达标为由进行抗辩并要求减免物业服务费用，人民法院应当要求业主说明不达标的具体情形；物业服务人能够证明其已经履行了合同的主要义务，物业服务范围内的秩序有序、清洁，安全保卫工作基本到位，业主要求减免物业服务费用的抗辩理由不予采纳。 现在，不少业主因房屋质量、小区偷盗行为等迁怒物业服务企业，并拒交物业费。依据权责利相对等原则，物业服务企业只要做到了其职责范围内的事情（比如小区摄像头良好，巡逻人员定点巡视），其就算履行了善良管理人的注意义务，不能苛求物业服务企业对小区内所有事情负责，对于超出物业服务企业职权范围内的事情，业主可以请物业服务企业协助，找相关部门及人员予以解决。 在房产销售领域的“空置房”是指房屋竣工一年后没有售出的房屋，因此类房屋的物业费应由建设单位缴纳，故在物业服务领域的“空置房”应当是指已经销售并交付给业主但未入住的房屋。 这里的“入住”包括进驻装修，因为房屋交付给业主后，业主对房屋已经享有基本的处分、使用权利，进驻装修后就会产生生活和装修垃圾，业主即开始实际享受关涉自身利益的物业服务，此时不能再视为是空置房。 和物业打官司，为啥业主败诉多呢？ 近年来，物业服务费用纠纷呈大幅度上升趋势，这类纠纷不仅涉及到业主和物业服务人的利益，而且事关城市管理的民生问题。 而业主拒交物业费的理由有：一、双方无物业合同；二、自己没有实际入住；三、对物业服务水平不满意，认为物业服务不达标。第三点是引起纠纷的关键之处，而在业主不满意物业服务拒交物业费，被物业公司起诉的案件中，最后业主几乎无一例外的被法院判决败诉。 对此，有一些业主很不满意，为啥和物业服务企业打官司，业主多败诉呢？如果物业服务不到，业主的权益如何维护呢？ 业主交纳服务费用的依据是业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业订阅的《物业服务合同》。国务院公布的《物业管理条例》第七条中明确规定“按时交纳物业服务费用”是业主的一项基本义务。只有出现以下情形，业主才可以不交或少交物业服务费用： 1.物业管理企业在物业管理服务合同约定之外，自行提供服务，未经业主委员会或业主认可的，业主或使用人可以不支付费用。 2.实行政府指导价的物业服务收费项目，业主对超过指导从的部分可以拒交。 3.物业管理企业不发行物业服务合同中约定的义务，业主可以不交或少交相应的物业服务费用。 4.物业管理企业擅自提高物业服务收费标准，对擅自提高的部分业主可以不交纳。 5.物业服务合同中约定先服务后收费的，在物业管理企业未提出相应服务的情况下，业主可以不交纳相应的服务费用。 所以根据我国的《物业管理条例》规定，只要在物业服务企业提供基本物业服务的前提下，业主都应该缴纳物业费，这是合同的义务。也就是说，物业服务企业做的不好，不能构成拒交物业费的理由。 而物业服务企业对于拖欠或者拒交物业费的业主，断水、断电，限制门禁、不让上电梯，造成业主损失，业主可以请求赔偿，但业主还需证明断水断电给造成的经济损失是多少？如果没有证明，那么法院是不会支持你的主张的。 【5月30-31日 西安站】“物企高管经营管理修炼——如何做一名优秀的物业总经理”实战课程 【5月31-6月1日】走进“物企界的胖东来”冶都-探索区域深耕物企服务致胜背后的经营哲学 【5月31日-6月1日 济南站】物业服务标准化体系构建与项目品质提升及项目参访研修营 咨询：18510477633 韩老师（微信同号）
