房屋维修资金派息也需权利确认

2023年2月22日，株洲市房屋维修资金管理中心宣布将向已缴纳房屋维修资金的业主派送2022年维修资金利息。对于此次派息，很多民众纷纷叫好。但，作为一个物业从业者，我认为既有值得借鉴学习的地方，也有待商榷的地方。

株洲的这次派息，从房屋维修资金管理来看，主管部门（受托方）是积极作为的。一是提升了房屋维修资金管理的信息透明度，公众能及时地了解自己的房屋维修资金账户的变动状况。二是主管部门更加重视房屋维修资金收益的管理，代替业主管理好、谋划好资金的增值收益。三是正向引导业主们合理使用房屋维修资金，让其不“长眠”，更好地用到设施、设备的维修与更新、改造中，作为解决设施、设备老化的一种路径，对维护物业的保值、增值是有积极作用的。

而从房屋维修资金管理的财产权属性及权力支配来看，这次派息是存在一定瑕疵的。房屋维修资金是业主的财产，是法定委托给主管部门管理的，主管部门在受托管理过程中事实上对该财产具有占有权及受托适当使用及处分权。此外，房屋维修资金的实际财产权所有者（业主），当然也拥有对其的使用权、收益权、处分权，其中处分权主要是房屋维修资金的转让，但行使相关权利时要符合相关的法律、法规。因此，法律关系实际上就是业主将此财产权向主管部门进行托管。

株洲这次派息是将固定的利息转入业主的基本账户，增值收益转至专项统筹账户，实际上是受托人主动地行使了财产人的处分权。该处分行为不是将所有收益按财产的实际收益全部分配到业主的基本户，而是分别进入基本户及统筹账户，目的是为了配合当地《房屋维修资金管理办法》应急维修采取应急程序“事前不用表决、事后公示”的原则，优先使用统筹账户资金进行维修。但，这是房屋维修资金主管部门（受托人）利用了实际对房屋维修资金的财产占有权实施的未经财产实际所有权人同意的单方处分行为。该行为动机是好的，但从法理上是站不住脚的。作为受托人，处分受托财产是要严格按受托的协议或约定进行的，超越了相关协议或约定的范围，委托人如果不确认或追认，受托人是要承担相应法律责任的。

因此株洲这次的派息处理还需要在法律程序上进行完善。派息处分后，存在一个委托人对处分权确认的法律程序。

当前，很多地方的房屋维修资金在由主管部门托管时，没有与业主签订相对具体的《房屋维修资金托管协议》。主管部门往往理所当然地认为其主要目的是好的，就是对的，就是合法的，这是对房屋维修资金财产权处分的一个误区。善意处分，不代表合法处分。对此，需要从行政管理的理念上有强烈的认知！

对当前的房屋维修资金管理，笔者认为要完善相关受托管理。一是要签订《房屋维修资金托管协议》；二是明确受托人与委托人的权利与义务；三是对房屋维修资金的使用、收益、处分方面予以明确；四是对于原来未签订《房屋维修资金托管协议》的建议补签；五是新购房或办理房屋维修资金的应早签《房屋维修资金托管协议》。

房屋维修资金作为业主以房屋为载体存在的财产，既不能让它“长眠”，要用好这“储水池”，就需要合理“进水”、“放水”，这些都要一步步完善！

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