如何打赢业主撤销权的官司？

《物权法》针对住宅小区内可能出现的业主合法权益因业主大会或业主委员会作出的决定受到损害而又无法救济的情况，创设了业主撤销权诉讼这一救济制度。《民法典》第二百八十条沿用了《物权法》的规定。

《民法典》第二百八十条：

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

业主大会或者业主委员会的决定，只要是在符合法定人数或者具有投票权的业主参加，所作出的涉及小区事项的决定，对该小区所有业主都发生效力，所有业主都必须享有和承担因该决定所产生的权利和义务。如果业主大会、业主委员会做出了与物业管理无关的活动，或者违反议事规则等相关既定决议程序作出决定，是否一概具有效力？答案自然是否定的。虽然《民法典》此处并未赋予相关主体诉请决议无效的规定，但是第二百八十条第二款是业主大会、业主委员会的决定具有效力时，合法权益受侵害业主的一个权利救济规定，赋予了受侵害的业主向人民法院诉请撤销决定的权利。

1、提起该撤销权诉讼的原告主体资格——受侵害业主。业主大会或业主委员会作出的决定可能存在部分业主受益、部分业主受侵害的情况，那么其他未受到侵害的业主，想要打抱不平，显然是不行的。

2、行使撤销权的期限。撤销权不适用诉讼时效中断、中止、延长等规定，应为不变的除斥期间。根据《民法典》第一百五十二条的规定，应确定为一年。且最长可行使期限为自作出之日起五年。

3、从何时开始计算撤销权的期限。应自权利人知道或者应当知道权利产生之日起计算，如何确定“知或应知之日”？一般情况下，以业主大会或者业主委员会的决定公布、公示或传达等业主稍加注意就能得知作为标准，如发布于即时通信工具（微信、QQ）或刊登、张贴于实体公告栏、张贴于楼道、门卫室（岗）等相对公共场所之日起算。

4、行使撤销权的法律后果。受侵害业主的撤销诉请得以支持后，该决定自始不发生效力，即应回到未作出决定之前的状态。如侵害了物权共有权或所有权的，能恢复原状或返还的，应恢复原状、予以返还，不能恢复原状、返还的，应折价赔偿。

【案例】

张某系某小区的业主，2019年该小区业委会作出《电梯更新改造公示》，写明该小区电梯更新改造项目招标公告期内共有4家单位进行了投标，在确定中标公司、电梯品牌之后，分别就电梯技术参数、电梯价格、售后服务、土建工程价格、合同细节条款等进行了多次详尽沟通，最后达成共识并初步形成合同文本，并将电梯更新改造主要内容进行了公示。后业委会向张某派发《电梯更新改造业主集资通知单》。张某等部分业主联名向小区所属街道请示，认为现行业主委员会未能公正履行职责，涉嫌违法，应予以罢免，请求街道暂时代行业主委员会职责；还有部分业主倡议暂时搁置有争议的中梯更换，先行更换无争议的两侧电梯。

【律师建议】张某等业主可提起业主撤销权诉讼

该小区更换电梯事宜属于改建、重建建筑物附属设施事项，根据《民法典》规定，对于更换电梯方案、费用分摊等应当由全体业主决定，并通过“双2/3业主参与、双3/4业主表决同意”后，小区业委会方可执行。但是该小区业委会更换电梯事宜包括更换的必要性、开设电梯单元、费用分摊等内容均已明确，没有通过全体业主的议事程序，擅自作出决定确定更换电梯方案、费用分摊方法，选定更换电梯公司，并要求张某在内的业主支付分摊费用，明显侵害了业主的合法权益，故张某可以起诉要求撤销业委会作出的文件中关于电梯更换工作安排、投标单位选定、更换费用分摊等内容的决定。

林叔权，国信信扬律师事务所律师

杨海玲，广东融聚律师事务所律师

原载于《现代物业·新业主》2020年11期/总第511期