业主诉讼过度 物管滥用留置权两败俱伤

克莱琳女士居住在加拿大首都渥太华的联排镇屋（属于共管型物业的一种）近十年，两个银行账户分别自动转账，支付每月的物业管理费和水费，一直都太平无事。然而，大约五年前，她不到300加元的水费账单因银行存款不足未能顺利过数。虽然克莱琳支付了欠款，但物业管理公司在她的镇屋单位记下25加元的行政手续费未付款。

四个月后，克莱琳收到近700加元的水费单，是正常账单的两倍多，对一个只有一千多平方英尺（约合92.9平方米）的镇屋来说，此用水量显然不正常。物管怀疑克莱琳家里可能有水管漏水的情况才引致极不寻常的高额水费单。但克莱琳坚持认为是物业的水表有问题，不过几经交涉后，最后还是同意让物管派水管工人来家里检查，共管物业法人（Condominium，类似于中国内地的业主大会）负责检查费，并声明如果是克莱琳自家的问题她就会付钱，否则，共管物业法人将负责支付维修费。

物管雇佣的水管工第一次到克莱琳家时，即发现厕所马桶的水在不停运转。六天后，水管工第二次上门，当时克莱琳不在家，但她的成年儿子在家，水管工更换零件后，马桶运作正常，不再漏水。两次上门服务共收费330加元。然而，没有证据显示，物管预先给克莱琳维修报价，也没有告知水管工第二次上门的时间，便不由分说直接完成了维修。

物管要求克莱琳必须支付330加元，因为水管工的检查报告证实是克莱琳家马桶的问题，与共管物业法人无关，但克莱琳拒绝支付，认为物管做法欠妥当。限期一个月后，物管发给克莱琳新的账单约1,400加元，里面已包含她一直未支付的八个月水费单，并告知克莱琳必须于十天内全额支付，且警告如果限期内不付清款项，物管将对其物业注册留置权（编注：即在物业单位所有人违反共管物业法人章程及相关物业管理规定到达某种程度时，共管物业法人可以对该物业单位行使一定的处置权，如强制出售该单位以达到将违反规定的单位业主逐出共管物业的目的）。

克莱琳依旧抗争，拒不付款。一个半月后，她收到了物管代表律师的律师函，总欠款约2,300加元，新增加了律师费及欠款的12%复合年利息。克莱琳按照物管律师警告函，全数支付了近2,300加元的款项，但是她将保留对共管物业法人的诉讼权利，因其认为支付的这些款项并不合理。律师因此告诉克莱琳必须额外支付1,340加元作为撤销留置权的法律费用，并警告如果不在两周内付清，将衍生更多的费用。

一周后，克莱琳向小额钱债法庭控告物业管理公司无理收取以上两项费用，更因“被物管严重伤害”，请求对物管作惩罚性罚款8,000加元。

与此同时，物业律师又收到了克莱琳1,340加元的支票，但是，律师拒绝撤销对克莱琳物业的留置权，因为她虽然按物业律师要求支付了撤销留置权的全额款项，却又同时控告物管，要求追讨全部款项。律师警告说，鉴于克莱琳向小额钱债法庭的控告完全没有理据，绝对没有胜诉的可能，但其衍生新的法律费用，又将成为她对共管物业法人新的欠款，永无止境。故此表明，如果克莱琳撤诉，律师才会撤销留置权。

双方拒不让步，物业律师与克莱琳在小额钱债法庭互相交锋两年多时间，但她多次拒绝共管物业法人提出的较温和的解决方案，例如，共管物业法人不再要求她支付抽水马桶的维修费，但她需支付共管物业部分律师费用约3,200加元。况且物业律师因应克莱琳的要求，她英文程度有限以及无力雇佣律师，已经特意与她以法文交流以示诚意，遗憾克莱琳全部拒绝接受。法庭最终判决，克莱琳的诉讼理据不足，不合情理，且有过度诉讼之嫌，诉讼最终被驳回。

共管物业法人要求克莱琳支付超过22,000加元的律师诉讼费，但法庭判决克莱琳仅需要支付约4,500加元，即大约本案涉及损害金额的30%。

本以为本案就此告终，但共管物业法人心有不甘，因为手上握有留置权这个“尚方宝剑”，向克莱琳发出准备售卖其物业的最后通牒，除非她在限期内付清近45,000加元的巨额欠款，里面包括了近34,000加元的法律费用、如高利贷般滚雪球式的利息约3,500加元，以及其他法律费用。

共管物业法人要求克莱琳支付近十倍于小额钱债法庭判决的款项，克莱琳当然不予理会，但也不敢怠慢。她聘请了律师，按法庭判决呈交了4,500多加元的全数款项，但声明共管物业法人必须马上撤销对她所持物业单位的留置权，立即停止意图出售她房子的任何行动。共管物业法人非常傲慢霸气，开始启动对克莱琳房子的强制售卖程序，更把她告到安大略省高等法院。

法院经过多月的审理，认为既然克莱琳已经按小额钱债法庭的判决付清全款，共管物业法人没有理由及法律根据拒绝撤销留置权，也无权要求克莱琳赔偿相关的法律费用。

安大略省大厦管理法指明，共管物业法人针对克莱琳的房子实施留置权时，其金额是注册留置权时的金额，不可以因为克莱琳对共管物业法人的后续诉讼而报复性地恶意继续扣留其物业，而且还盛气凌人，把克莱琳告到高等法院，要求巨额赔款，其理据既不合理也欠充分。比如，物管把克莱琳早已支付的数千加元仍然作未付款每天按12%的年利息计算罚款，律师费用存在重复计算等明显错误。因此，法院裁决，共管物业法人无权售卖克莱琳的物业，必须立即撤销留置权。

本案始于业主克莱琳家漏水的马桶，本来只是涉及数十元的修理费，以及因马桶故障导致的比平常高两倍的水费，但因为克莱琳执拗地拒绝付费导致诉讼的发生。物业管理公司则认为有物业留置权在手，霸凌业主，不允许业主挑战其行为，导致数万元的法律费用。而这笔费用最终也是（包含在物业管理费中）由全体业主埋单，包括克莱琳本人也要在管理费内分摊一部分。两败俱伤，得不偿失。

原载于《现代物业》下旬刊2023年12期/总第619期