关于业主共同决定，原《物权法》第七十八条与现《民法典》第二百七十八条规定高度一致，意味着所列举事项的共同决定，是由业主来行使（议决）。那么，谁是业主？谁来给业主下定义？住宅小区里除了住宅之外的其他业态，如商铺、产权车位的所有权人算不算业主？有没有票权？这些成了实务操作中专有部分票权争议的关键。 法律法规对业主的定义《民法典》第二分编“所有权”第六章“业主的建筑物区分所有权”共17条（第二百七十一条至第二百八十七条），均涉及业主权利，但《民法典》通篇没有对业主予以定义，导致业主的外延不清内涵不明，原《物权法》也是这种情况。国务院《物业管理条例》第六条规定“房屋的所有权人为业主”；《江苏省物业管理条例》第十条、2019版《湖北省物业服务和管理条例》第十八条、《北京市物业管理条例》第二十五条也是如此。那么，此处的“房屋”，是作广义理解还是作狭义理解呢？作狭义理解（只作为住宅单位）的话，商铺、产权车位所有权人就不是业主，无法享有业主权利。有意思的是，2019版《福建省物业管理条例》第二十一条规定，业主身份的认定以房屋产权证或者不动产权证书记载的权利人为准，商铺、产权车位所有权人也可以是业主。2021版《海南经济特区物业管理条例》第七十九条规定，专有部分是指物业管理区域内的房屋（含整幢建筑物）、车位（车库）、摊位等特定空间，其具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体。更有意思的是，2021版《陕西省物业服务管理条例》第二十八条规定，房屋所有权人为业主。业主还包括因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人。外延不仅是房屋，还包括房屋以外的其他建筑物；但话锋一转，其第一百一十六条（专有部分是指门户以内业主使用的房间、阳台、天井等部位）就把“建筑物专有部分”限定为房屋内专有部分，对第二十八条进行了限制性解释。那么来看看市一级条例，2016版《南京市住宅物业管理条例》第七十八条：业主，是指登记在不动产登记簿中的权利人或者房屋买卖合同上记载的物业买受人。商铺和产权车位也是不动产登记薄的登记对象，显然，南京条例认为商铺和产权车位的所有权人也是业主。2022版《武汉市物业管理条例》第二十条：业主身份的确定，以不动产登记簿为准；没有登记的，以其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。2021版《广州市物业管理条例》第十八条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权。第一百零九条：专有部分，是指具有构造上、利用上的独立性，能够明确区分、可以排他使用并且能够登记成为特定业主所有权的房屋以及车位、摊位等特定空间。广州条例立法技术很高，直接回避业主定义。再来看一下《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修订版）第一条：依法登记取得或者依据民法典第二百二十九条至第二百三十一条规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为民法典第二编第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为民法典第二编第六章所称的业主；第二条：建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。 商铺、产权车位权利性质的理解分歧现实中，不少商铺和产权车位都是有产权证的，唯一区别是一个是建立在地面的土地使用权之上，一个是建立在地下空间的地下建设用地使用权之上，共性是都分摊了土地使用费。两者是否拥有专有部分投票权，取决于其所有权人是否属于业主。国家法规和大多数省级条例，都规定房屋的所有权人为业主，言下之意就是产权车位不被认定为房屋，那么，其所有权人就不被认定为业主，进而就没有业主共同决定权（投票权）。但也有一些省级条例扩展了业主外延，将产权车位纳入业主范围。显然有两种观点，一种持商铺和产权车位没有投票权（“无权说”），这种观点已经成为当今主流；另外一种则是有投票权（“有权说”），2023年慢慢开始占了上风。“无权说”认为：第一，国务院《物业管理条例》中的房屋，是狭义的房屋概念，是供人居住的地面空间，商铺与产权车位并不用于居住，不算房屋，因此其所有权人不能算业主，没有投票权；第二，产权车位并不分摊地面土地使用权，无权参与占共同管理权事务90%的地面事务的共同决定；第三，住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第二十五条规定：业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。意思就是商铺与产权车位的投票权不是法定的，有投票权是情分，没有投票权是本分，因为法定的投票权是不可以通过议事规则来限制的；第四，因为这两类业态大多是开发商自持，如果计入投票权，不利于业主自治；第五，称《民法典》二百七十六条（建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要）对产权车位出让有限制，因此就应当限制其投票权。“有权说”则认为：第一，国务院《物业管理条例》规定房屋的所有权人为业主，只是列举而不是穷尽，并没有明确排除商铺与产权车位共同管理权（业主身份）；第二，《物业管理条例》中的房屋概念是广义的，商铺与产权车位也是其中之一；第三，福建省、海南省条例已经将业主的外延突破了狭义的房屋概念，南京市、武汉市、广州市条例也明确商铺与产权车位有票权。 商铺、产权车位所有权人享有共同管理权的合理性笔者赞“同有权”说。第一，无论是地面的土地使用权，还是地下空间的土地使用权，都是小区红线内的土地使用权，用没有分摊土地使用权来限制毫无道理；第二，商铺和产权车位都贡献了物业费，对于小区内共性的物业管理事务理应具有投票权，以体现权利义务一致原则，否则业主共同决定就不能作出涉及商铺和产权车位所有权人的共同管理事务，即使做了也不能对其产生约束力；第三，《业主大会和业主委员会指导规则》是倡导性（不是强制性）的，其位阶极低，无权对业主投票权作出规定；第四，拿是否利于业主自治来说事，属于以立场替代说理，不应得到尊重；第五，最高院司法解释非常明确建筑物专有部分所有权人可以认定为业主，并且进一步明确房屋包括整幢建筑物；第五，商铺与产权车位不同于通常意义的公建配套（学校、社区用房等），毕竟其获得方式与住宅并无不同。因此，限制商铺、产权车位所有权人享有共同管理权，不具有合理性。司法实践中，以前大多支持“无权说”，近期出现了支持“有权说”的判例。无论是哪种，在全国范围内，裁判尺度应当统一，笔者希望最高人民法院在将来修改《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》时，能够进一步明确投票权范围，希望国务院《物业管理条例》修改时能够完善区分所有权领域内的各种问题（比如参与表决、弃权从多），定分止争。 作者为江苏石城律师事务所律师、工程师 原载于《现代物业》下旬刊2023年12期/总第619期《现代物业》杂志征订中，点击图片订阅！声明：本文为《现代物业》杂志版权所有，如需转载，请联系本微信号后台管理员或xdwy200175@126.com，转载请务必注明出处。
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