《民法典》对小区治理进化所提供的支持

《民法典》加强了区分所有权人权益保护及团体治理规范的系统协调性

《民法典》“物权编”通过对《物权法》实施中的执法和司法经验进行总结和吸收，从以下方面修订了《物权法》中建筑物区分所有权的相关规定：

明确了物权共有部分的处分或利用应征得业主同意的物权保护基本原则

《民法典》第二百七十八条第一款第（八）项规定，“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”这一事项应当经业主共同决定；第二百八十二条规定，“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”上述规定有利于防范建设单位或物业服务企业（尤其在前期物业管理阶段）擅自改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，有利于防范物业服务人借故抬高利用业主共有部分管理服务成本或以总体物业管理服务成本过高为由侵害业主共有收益，也为物权共有部分的有效保护、合理利用和业主共有收益专门建账监管提供了基本法律依据。

为业主的专有物权权益和共同利益的公平维护提供了清晰的法律保护指引

依据《民法典》第二百八十六条第二、三款，业主大会或者业主委员会有权基于业主任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为而作出要求其停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失的请求；当业主或物业使用人拒不履行相关义务时，业主委员会或物业服务人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。上述规定加强了业主权益的团体维护机制与政府公共执法机制的结合，有利于对外部性侵权行为及时防控。《民法典》第二百八十七条规定，“业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。”这就为实现业主请求消除物权及相关权益遭受侵害的权利及其救济途径（谈判和解、调解、仲裁、诉讼）提供了基本依据。

对区分所有权人团体表决规则进行了比例的平衡

《物权法》基于区分所有权人团体意思自治而对其治理规则和决议行为进行了规范，然而其按事项重要程度而规定的业主作出共同决定相应需要达到“双过半”、“双过三分之二”的有效性比例过高，反而不利于区分所有权人团体现实决策运作下共同决策的可行性。《民法典》通过在设定业主参与表决的法定比例的基础上降低业主表决有效性的比例、对业主共同决定事项进行调整、赋予业主大会或业委会紧急情况处置权来促进业主共同决策的可行性。

（1）《民法典》将需要由业主共同决定的事项的法定参与表决比例确定为“专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上”的业主，将决定筹集建筑物及其附属设施的维修资金、改建重建建筑物及其附属设施、改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动事项规定为“应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意”，将决定其他事项规定为应当“经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意”。这样，结合《民法典》第一千二百五十九条，业主参与表决的法定比例相当于“双达三分之二”，业主作出共同决定的有效性比例在统计值上就分别相当于“双达二分之一”、“双达三分之一”。

（2）促进维修资金使用的规范性和可行性。《民法典》第二百七十八条将维修资金的筹集与使用事项分离开来，并降低了使用事项的表决有效性比例。《民法典》第二百八十一条第一款进一步明确了维修资金的使用范围，有利于合理区分维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施所需资金；第二款规定，“紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。”这就赋权业委会为及时减少、避免和修复因突发事件造成或势必造成的损失可紧急启动维修资金使用程序。

此外，《民法典》增设的居住权规定有利于发挥用益物权的效能，支持区分所有权小区和租赁式小区的社区养老或其他社区扶助。

《民法典》增设的物业服务合同规范条款旨在公平维护合同当事人合法权益

在物业服务合同的纠纷中，与区分所有权物权体系治理相结合的物业服务合同纠纷最为突出且比重最大。区分所有权形态下的物业服务是集体性消费品，满足业主对于物权共有或共用部分和公共配套环境的维护服务和秩序管理的共同需求，其供求双方冲突的难解可归结为：（1）订约机制上的特殊矛盾：对于前期物业服务合同，众多分散的区分所有权人一般只能承受其约定而不能行使订约的选择权利；物业服务合同的订立所依托的业主共同决定机制既存在较高的实施成本，又包含着效用平均化评价与个体化评价之间的矛盾；（2）信息不对称和履约监督机制效能发挥的不足使得物业服务质价不符问题难解，物业服务人的侵权行为和履约失信行为难以防控和惩戒；（3）业主对物业服务人的契约义务和职责范围的认知局限，以及法律教育的滞后，制约了物业服务人和业主、业委会、政府管理机构、其他社会服务机构（如供水供电供气部门）之间职责的合理界定和分配；（4）合同纠纷调解机制的滞后加剧了当事人双方的指责循环。

《民法典》“合同编”所设物业服务合同一章着力加强了以下规范：

(1)将物业服务交接条款纳入物业服务合同的约定事项（详见第九百三十八条）并规范了交接程序（详见第九百四十九条）。这提供了以契约化方式实现原物业服务合同终止时新旧物业服务企业之间或原物业服务企业与业主委员会等相关当事人之间交接的法律指引，为防止非契约化的交接对抗提供了依据。

（2）对物业服务合同的内容、物业服务人的合同义务和对小区公共安全管理应尽的合同附随义务、法定协助义务进行了合理界定（详见第九百三十七、九百三十八、九百四十二条）。

（3）强化了对物业服务人履约的监督机制规范（第九百四十一、九百四十三条），有利于促进业主合同权益和物权权益的保护。

（4）在业主行使物业服务合同解除权和物业服务人的权益保护之间进行了平衡（第九百四十六条）。

（5）第九百四十四条第三款规定，“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”这就明确了物业服务人对债务追索的底线为不得侵害业主或物业使用人的正当权益，为防止物业服务人为维护自身权益而实施不当行为提供了依据。

（6）明确了合同当事人双方的权益平衡和物业服务秩序稳定机制，规定了业主提前决定解除合同和应满足的程序要求和物业服务人应获得的权益维护（第九百四十六条）、业主决定不再续聘原物业服务人应满足的程序要求（第九百四十七条第二款）、物业服务期限届满业主不能作出续聘或另聘物业服务人的决定时原物业服务合同自行延长为不定期合同及任何一方当事人解除不定期合同应满足的程序要求（第九百四十九条）、原物业服务合同终止后至新物业服务人或业主接管之前的过渡期原物业服务人应履行的义务及物业费请求权。

《民法典》使小区安全管理的职责分配更为系统和协调

《民法典》强化了政府公共安全管理与区分所有权人团体安全管理之间的有机衔接和体系互动。依据《民法典》第二百八十五第二款、第二百八十六条第一款，物业服务人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作，业主应当依法配合。上述规定与业主行使权利不得危及建筑物安全和损害其他业主合法权益的规定（第二百七十二条）、物业服务人应履行的保护物业服务区域业主人身和财产安全的安全管理注意义务的规定（第九百四十二条），以及“侵权责任编”关于建设单位或施工单位、业主（或物业使用人、饲养动物的管理人）在相关侵权损害中的责任界定原则（包括监护人责任）的规定，和物业服务人应履行风险防控义务以防止过错责任发生的规定，一同为加强公共应急管理和物权使用、物业管理服务过程的当事人协同构建维护人身及财产安全的生活及物业管理秩序提供了基本法律依据。

《民法典》加强了对屡禁不止的高空抛物坠物的责任分配机制、公共治安管理机构查处究责（包括可能的刑事责任）、难以确定侵权人情形下的损失救济机制和公平追责机制的衔接：第一千二百五十四条修订了《侵权责任法》从建筑物中抛掷或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害，难以确定具体侵权人且建筑物使用人不能证明自己不是侵权人的情形下的责任分配规定，补充了“可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿”、“公安等机关应当依法及时调查，查清责任人”，以及物业服务企业等建筑物管理人（包括自行管理建筑物的业主或授权管理机构）如未采取必要的安全保障措施防止从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落物品的行为发生则应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任等条款，从而倒逼管理人加强安全管理教育、共用部位和设施设备检查检修维护、督促和责成业主/住户加强设施检查维护和监护人义务。

业主团体自治规范和能力建设的滞后依然是待解的瓶颈

《民法典》为小区治理体系的进化提供了规则指引，而要使这些原则性的规范转化为治理效能，则不仅需要物业管理法规和规章及时进行符合上位法规定的修订，更需要尊重和保护民事主体意思自治和民事权利的自主行使、贯彻民事责任主体自负原则、规范政府权限的执法和司法机制。要使《民法典》有关规定切实发挥规范区分所有权人团体治理、物业管理服务契约治理、小区公共安全治理的效能，以下突出问题需要得到有效解决：

如何提高业主参与表决的法定比例

《民法典》所规定的业主参与表决的高法定比例固然在于促进业主积极行使共同管理权利，然而这一前提条件的设定尤其不利于人数众多、业主参与度低的区分所有人团体的决策。在业主的表决方式采取书面征求意见的形式下，可能出现表决事项有全体业主表决权数的二分之一或三分之一的支持度但表决得不到通过的情形。

满足参与表决的法定比例的途径，一是依托于区分所有权团体成员间的高规则共识度和自组织能力，二是依托于地方法规或政府规章允许“推定达到参与表决的法定比例”的规则变通。现实运作机制可能来自两者间的平衡。

如何规范地方政府部门和居民委员会对业主大会的设立、业主委员会选举的指导职责

《民法典》第二百七十七条第二款增加了居民委员会应当和地方政府部门共同对业主设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助的规定，其目的在于规范程序、促进参与、维护公正，但现行地方法规和国务院主管部门的规范性文件则允许居委会超出其职责范围介入和干预业委会的职责和事务，因此亟需依据《民法典》的原则进行修订。制定规范地方政府机构和居委会指导监督小区治理的职责范围的指针，防止随意减损业主团体合法权益或增加其义务的行为，对促进政府指导、居民自治与业主团体自治的良性循环是必要的。

如何发挥管理规约在小区治理中的基础性秩序规范和伦理教育功能

管理规约在现实运作中的约束力很弱，尤其体现在防止变相“住改商”、违建、群租、物品挤占共用楼道，以及维护共用场地共享环境及规范宠物管理等方面。为此，需要加强监督执行机构的约束和惩戒权能（包括赋权业主大会以惩戒严重违约失信行为的权能，如强制迁移请求权；加强行政执法机构和居委会、业委会、物业服务企业之间安全和卫生环境管理的监督和惩戒的联动机制），促进临时管理规约和管理规约约束机制之间的有机衔接（以避免前期物业管理阶段的无治弱治的路径依赖所导致的“公地悲剧”状态），鼓励业主/住户之间的相互教育监督。

如何促进物业服务合同治理机制的进化

物业服务合同的期限选择、条款（包括服务标准和价格）调整、履约监督和保证、当事人权益平衡均可以通过业主适度授权和履约风险防控相结合的合同治理机制而合理配置。缩短合同期限；授予业委会一定程度的平衡预算的处置权；以履约保证金运作作为监督物业服务人履约乃至解除合同的制度依据；引入自动条款作为业主不能作出物业服务人选聘决定时的救济机制；约定物业服务人在物业服务合同终止后至新物业服务人或决定自行管理的业主接管之前继续处理物业服务事项的物业费支付标准，这些均有利于化解法律规定的不完全性所产生的纠纷。

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