流浪狗损坏业主车辆，物业公司要不要赔？

2023年8月底，北京丰台某小区发生一桩奇案。一位业主早上起来发现，停在地库的汽车无法启动，经4S店检查底盘发现，有电线和管路被扯断。起初怀疑是人为破坏，后来调监控发现，竟是三只流浪狗在凌晨时分所为。于是业主要求该小区物业公司赔偿损失，被物业公司拒绝后诉上法庭。

该业主认为，物业公司承诺，物业服务内容包括主要出入口24小时值班、监控24小时值守、巡视检查停车场、车辆凭证出入、大件物品迁出登记等管理事项，体现物业公司对业主财产有保护看管义务。物业公司已经收了较高标准的物业服务费（3.29元/平方米），应当提供更好的服务。出现了车辆被损坏的现象，说明物业公司服务有瑕疵，没有尽到管理的职责，所以应当赔偿。故向法院请求物业公司赔偿车辆损失1,500余元，并减免物业费500元。

物业公司认为，地下车库产权属于开发商，并不属于业主共有部分，目前处于免费停放状态，物业公司没有向业主收取停车费，停车管理不属于物业服务的范畴，物业公司对业主的车辆也没有保管的责任。物业公司已经做到每天对地下车库进行三次巡查，发现问题进行记录和上报，这就已经尽到了管理责任，不存在管理上的瑕疵。

本案最核心的问题，是物业公司对业主的财产有无保护、看管的义务。业主的请求，正是建立在物业公司有此义务的基础之上。而这一点能否成立，关键要看物业服务合同的约定和法律的规定。

从业主引述的物业服务内容来看，有关小区秩序管理的内容相当具体，但其中并没有保管业主车辆或财产的约定。既没有约定，业主说物业公司有“保护看管义务”，就没有合同上的依据。

《民法典》规定，物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分（第九百三十八条）。但该业主并未举出物业服务合同中有关于车辆保护看管的内容，也未能证明物业公司曾作出这方面的承诺。因此，基本可以确定，业主所主张的车辆保护看管义务，并不是物业服务合同的内容。

《民法典》第九百四十二条规定，物业服务人有“维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全”的职责。这能否作为物业公司承担赔偿责任的依据呢？恐怕不能。基本秩序是人的行为秩序，流浪猫狗偶然进入小区不会影响到基本秩序。保护业主的人身、财产安全是原则性规定，重点在于“采取合理措施”，而不是要求做到万无一失。

本案的肇事者十分特殊，三只流浪狗能把汽车咬坏，应该说是极为罕见的，这在法律上就叫做无法预见。有没有可能杜绝这样的流浪狗进入小区？恐怕很难。小区的车辆出入口只有一个闸杆，这不可能阻止动物进入。在夜深人静的时候，流浪狗更容易跑进来。按照我们的日常生活经验，流浪狗并非凶猛的野兽，偶尔进入也不会对业主的人身与财产安全造成威胁。所以物业公司没有防止其进入，或是及时捕捉驱赶，不能算管理失职。

既然物业公司没有保管业主汽车的责任，没有管理失职行为，那就不存在赔偿业主财产损失的责任。

业主提出的另一项请求是减免物业费500元。这种诉求在实务当中十分常见。许多人认为，“只要物业公司有过错，我就有权不交或少交物业费。”这种观点才是违反法律规定的。

物业费是业主为了维护共有的财产与环境秩序，共同筹集的管理资金。说得通俗一点，就是业主的AA制，这是业主的法定义务。《民法典》第二百八十六条把拒付物业费列为“损害他人合法权益的行为”，因这物业费不是支付给物业公司的酬金，而是属于全体业主的财产。如果物业公司侵权或者违约，给业主造成了损害，他所承担的责任就是自己掏腰包来赔偿当事人，而无权免除当事人的物业费。如果物业公司以免除物业费替代了自己的赔偿责任，那就等于全体业主承担了这部分责任，这就构成了对全体业主的侵害。

在庭审中，物业公司本来是占理的一方，但其抗辩明显缺乏针对性。比如说，强调没有收过停车费就不属于物业公司的服务范围，显然站不住脚。既然自己承认地下车库的产权属于开发企业，那么收停车费就是开发商的权利，不能说由于你没有收停车费，所以就不提供物业服务。况且，就算是收了停车费，也不构成保管车辆的合同关系。

地下车库的属性，其实有两个不同层面。作为建筑物的结构部分，它是天然共有的，属于全体业主；而其中设置的停车位，由于其具有可以区分、能够独立使用、可以作为不动产登记标的物这三个特点，所以属于区分所有建筑物中的专有部分，开发企业有权出租、出售或者附赠。而物业公司对共有部分的管理，本来就是其物业服务中的主要内容，即使物业公司暂时没有对停车位进行管理，也不能说整个地库都不在物业服务的范围之内。物业公司自己在抗辩中也提及一天会三次巡查地下车库。既然不属于物业管理的范围，为什么要巡查？所以这样的抗辩，无法说服业主，也令司法机关难以抓住案件的本质问题。

物业公司的作用，主要是维护建筑物、附属设施的共有部分及共有设施设备，管理环境卫生与基本秩序。它的能力是有限的，职责也是有限的。要求它保障业主的人身财产绝对不受到损害，既无法律依据，也不合情理。就算是保险公司，也不可能做到有损必赔。作为业主，应当正确看待物业公司的职责，监督、批评当然可以，但一切应以法律、合同为依据。相信这位业主的车辆是有保险的，通过保险公司索赔，对于减少损失可能更为有效。

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