业主委员会协会：意义、功能与现实

前言

提起业主委员会协会，我的心里立即泛起“希望很丰满、现实很骨感”的感慨。业主尤其是业委会人员大多数希望成立业委会协会，并对业委会协会给予厚望。但现实中的业委会协会，在全国范围内都是寥寥无几。从层级看，有社区业委会协会、街道业委会协会、区业委会协会、市业委会协会、省业委会协会。能顺应业主及业委会人员厚望的业委会协会更加凤毛麟角。

大家知道，业主委员会是建筑区划或物管区域业主大会的执行机构，负责召开业主大会会议并执行业主大会决议。《民法典》第二百七十八条规定了以下九大类事项都需要业主共同决定，在成立了业主大会的物管区域里，就是由业主大会会议作出决定或决议后，由其执行机构业主委员会执行。包括：

(1)制定和修改业主大会议事规则；

(2)制定和修改管理规约；

(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

(4)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

(5)使用建筑物及其附属设施的维修资金；

(6)筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

(7)改建、重建建筑物及其附属设施；

(8)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

(9)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

换一种思路理解，业主委员会就是执行业主大会决定的以上九大类事务的常设机构。

物管区域的业主共同决定事务，涉及业主大会制度建设、业主委员会人事变更、物业管理者的选聘和解聘、维修资金的筹集和使用、建筑物及附属设施的改建重建、共有部分经营管理等，业主共同决定的每一项事务的共同决定过程和具体实施过程，都需要比较成熟的运行技术与方法。单个的业主委员会普遍缺乏这些运行技术与方法。如果有业主委员会协会，协会一般都会建立专家库，收集这些运行技术与方法；成为协会的会员，就能够及时有效地帮助业主委员会解决难题。归纳起来业主委员会协会能够为业主委员会提供亟需的工作方法培训和指导，帮助业主委员会解决工作中的技术难题，规范业主委员会工作方法，提高业主委员会的工作能力。

这是单个业主委员会期盼加入业主委员会协会之类的社团组织，获得业务上的技术帮助所给予的厚望。我所在的成都市，十几年之前，就有一批又一批的热心业主及业委会人士申请筹建业主委员会协会，笔者也是其中的热心人士，但是一直未能筹建起来。有两个方面的原因，阻碍了业委会协会的筹建。

最早，社团登记部门要求协会挂靠主管部门才给予登记。对于业主委员会协会这类社团的主管部门，不好确定。我们曾认为成都市业主委员会协会的业务主管部门应当是成都市房管局，申请被拒后，有人反映到了成都市人大。成都市房管局给成都市人大作了这样的解释：说他们不是业主委员会的主管部门，甚至说业主委员会没有主管部门，同时还说业主委员会不是经济组织、不是法人机构，不具有会员资格，不能成立业主委员会协会。

当年成都市房管局这样回复成都市人大，似乎也有些道理，没有法规确定业主委员会的主管部门，现行的法规只是明确了物业管理行业的主管部门。成都市人大也拿成都市房管局的回复说没办法。

2021年，成都市委办和成都市政府办联合发文，明确业务主管部门不明晰的行业组织，可以无业务主管部门直接在民政部门登记。我们访问了市民政部门，登记了成都市新兴社区发展中心民办非企业机构，完全可以为业主委员会的设立、运行、培训等提供全方位服务，还能为社区、街道提供咨询服务，也能为物业管理企业提供服务。甚至比单纯的业主委员会协会的业务还要宽泛，服务对象不限于会员。但民政部门也不同意直接登记业主委员会协会社团，没有说原因。我个人推测，也许是业主委员会协会的社会责任更大，担心出现不好把控的问题吧。

这是业主委员会协会在登记方面遇到的困难或者障碍。

还有另外一个原因，是我作为业主委员会协会发起人之一对业委会协会正常运行难度的消极预估。

首先，业委会协会正常运行难。业主委员会不同于物业服务企业，业委会机构随时可能解散、业委会成员随时可能变动，而物管企业则保持基本固定。只有会员稳定，才可能保障会费的收缴，才能够维护协会的运行。而业主委员会又不是法人单位，不是主任说了算的，变数太大。今年需要帮助了就会缴纳会费，明年不需要帮助了就不缴纳会费了。

我曾调研过沈阳市业委会协会，据会长介绍，协会的运行几乎是沈阳市原房管局主要在支撑，包括提供办公场地、几名工作人员和一些费用，基本上没有收取会费。这跟我们当年预估的协会运行状况很接近。

其次，业委会协会的生存难。业委会协会社团的法人治理，不像成都市新兴社区发展中心民办非企业机构的法人治理容易。由多个业主委员会主任组成的业委会协会领导机构，比如在经营与服务上，是经营创收，还是免费服务搞公益，很容易因为意见分歧而产生内讧，各自为政，自行其是。更主要的是业主委员会主任们担任的业委会协会领导班子，长期免费估计也很难持续，纯公益更难持续。那么还有没有为业主委员会会员单位提供持续服务的专家和工作人员呢？

作者为成都市新兴社区发展中心理事长

原载于《现代物业》2021年5期/总第528期

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