物业服务企业转型如何“借东风”

住建部近期与多个部委联合，先后就社区养老、线上线下融合以及加强住宅物业管理等工作发出了三个文件，分别是：《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）、《住房和城乡建设部等部门关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见》（建房〔2020〕92号）以及《住房和城乡建设部等部门关于推动物业服务企业加快发展线上线下生活服务的意见》（建房〔2020〕99号）。三份文件，紧紧围绕物业管理融入基层社会治理这个主题，打破行业管理的界限，为物业管理行业的发展指明了努力的方向。利好政策出台，关键是要落地。目标的实现，离不开地方政府的主动作为，更需要业界的积极推动。

借助“融入东风”，全力塑造物业管理全新形象

物业管理理念引入中国大陆40年，角色定位多变。从“朝阳产业”、“新生活模式的代表”，到欺负业主“弱势”群体的“3.15”投诉大户；从“包打天下”的大包大揽到“干啥啥不行，收费第一名”；从“管理者”到“上帝与仆人”、“管家”，再到“服务者”；当新冠疫情来袭又登上了“防疫最后一公里”守护者的“英雄”这一高度。究其原因，就是职责界限模糊。

近期政府出台的三份文件，强调物业管理服务融入基层社区治理，突出党建引领在社区治理中的核心地位和主导作用，让镇街、社区、业主和物业服务企业各归其位，在强调社会化的同时，凸显物业服务企业的专业化属性，明确了职责界限。“交叉任职”和“多网合一”已成为不少地方城市社区管理的主要发展方向。四川省在“社会企业”认定方面的实践，则为住宅物业管理的准确定位提供了新的思路。社会企业的认定，并不是回到以前的计划经济时代，重新变为“二政府”，重新“吃皇粮”。住宅物业管理事关群众生活品质，事关城市安全运行和社会稳定。企业要生存，毕竟还是要靠市场运营，才能实现真正的可持续发展。

笔者以为，可考虑尝试在老旧住宅小区物业服务领域推行中小型物业服务社会企业认定试点。一方面通过交叉任职，强化物业管理融入社区治理，提高物业服务与居民日常生活的融合程度；另一方面，借助老旧小区的改造，利用“红色物业”的机制设计，充分发挥物业服务企业熟悉社区情况的优势，由有一定专业力量的中小型物业服务企业优先承担老旧社区改造的业务，实现真正的提前介入；再者，可加速物业服务企业与居民住户的磨合，加快实现通知中提及的“结合城镇老旧小区改造，引导居民协商确定老旧小区的管理模式，推动建立物业管理长效机制”的目标。

借助“旧改东风”，大力推进物业管理全面覆盖

就整个房地产市场而言，“房住不炒”靴子落地，城市更新进入新的阶段，社会资本的关注点从房地产开发逐步转向物业管理，物业服务企业成为资本的新宠。物业服务市场已经从“大鱼吃小鱼”或“抱团取暖”的合纵连横，转向了“大鱼”之间的竞合。中小型物业服务企业面临的是残酷的市场竞争，夹缝中求生。如果我们沉醉在企业上市并购的高歌猛进之中，而不能清醒意识到资本狂欢退却后的满地狼藉，很快就会演变为被拍在沙滩上的“前浪”。

诚如几份文件中所言，“物业服务企业具有常驻社区、贴近居民、响应快速等优势”，利用这些地缘优势，积极介入旧城改造，进而以此为契机，不断扩大专业物业管理在城市社区的覆盖面，应是业内同仁，特别是从事住宅物业管理服务者面对市场变化的应有之选。当前的城市社区物业管理，已经出现了不少新的业态，诸如业委会自行管理、居委会成立企业、国资部门兜底，甚至社区超市型菜单式简易服务等模式。还有，部分地区将物业管理从房屋主管部门调整到民政部门进行管理，甚至出现由居民委员会作为单一股东出资组建物业服务企业等做法，虽能暂时解决一些表面的问题，但市场化和专业化程度不高，并非可持续发展之策。北京等地在出台相应旧改政策时，明确了要提高物业管理覆盖率，积极主动向物业服务企业倾斜，形成了不少的典型案例，值得借鉴学习。广州市的广电物业在天河区梅花村的城市服务实践，契合智慧物业和城市物联网的方向，其成效值得进一步跟踪调研。

因此，鼓励企业积极参与在管项目周边老旧小区改造，在不断扩大物业管理覆盖面的同时，既能给予中小型企业一定的生存空间，避免头部企业挤占市场后带来的活力不足，又能促进老旧小区物业管理服务的提高。此或可成为业界对物业服务的初心和本质的反思与市场实践的激烈博弈之后的应有之选。

借助政策“东风”，努力打造物业管理造血机能

融入社区、介入旧改，首要问题就是资金。抛开不差钱的上市企业不说，就大多数物业服务企业而言，这是一道必须跨越的门槛。如何在社区服务中，打造长效的造血机能，除了需要物业服务企业自身练好内功外，政策性的引导必不可少。住建部此前发布了第一批城市改造可复制政策机制清单，还联合13部门发布了完整居住社区的建设标准作为补短板的指引，这些都值得我们参考借鉴。而广州市番禺区在城市更新过程中试行的集体物业包租经营模式，也可以拓展引入城市社区的物业管理经营活动中。

推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见中就提到，“清理整合居住小区内各类闲置和低效使用的公共房屋和设施，经业主共同决策同意，可交由物业服务企业统一改造用于居家社区养老服务；政府所有的闲置房屋和设施，由房屋管理部门按规定履行程序后，可交由物业服务企业用于居家社区养老服务。鼓励物业服务企业与房地产开发企业协商，将开发企业自持的房屋改造为养老服务用房，允许按照适老化设计要求优化户均面积、小区车位配比等指标，相关建设工程应符合国家工程建设消防技术标准和消防安全管理要求。”推而广之，其他业务如也可以参照执行，何愁专业化社区物业服务“贫血”？

不少房地产公司和其他专业机构，对老旧小区的改造业务虎视眈眈，而作为与住宅小区“相生相伴”的物业服务行业，如果不立即采取行动，抓住机遇，确实让文件精神落地的话，将错失一个行业转型升级的大好良机。