对“女子十年还贷房屋却被占”的商榷

鹤岗是全国房价最低的城市，并因此成为网红城市。近期有媒体报道了鹤岗市购房人刘女士打工还清了10年房贷，最后房子却成了别人的！（详见《最新进展！鹤岗女子还贷10年房子被占，当地法院给出解决方案：放弃这套，在别的小区给你协调一套》，《每日经济新闻》2023年9月13日）刚看到这个新闻，相信大家都比较惊讶，我也在思考导致这一问题的原因出在哪？

在这个案件中，笔者注意到两个细节：一个细节是刘女士购房后未办理产权登记，但在当地部门办理销售备案；另一个细节是刘女士房屋是按揭贷款购买，在该房屋上有银行抵押登记。正常情况下房屋如存在销售备案不可能进行二次销售，国家设置房屋销售备案程序目的就是监管开发商的房屋销售行为，防止其“一房多买”。

但本案销售备案手续并未能防止刘女士房屋的旁落，而原因是鹤岗市向阳区人民法院执行局在案件执行中，根据申请人与被申请人之间的执行和解出具了证明，也正是这份法院粗糙的执行和解及证明成为刘女士的房子被陌生人所占有的依据。

■ 网传的法院执行和解证明

本案的执行和解内容是建立在用刘女士的物权去代为履行开发商在债务，无论该份执行和解协议是案件当事人庭外和解的内容，还是案件当事人在法庭主持下达成的和解内容，执行协议内容都属于违法。如执行和解是在法院主持下达成协议，那么执行法院存在严重的违法。另外，在房屋存在抵押登记的情况下是不可能办理过户手续的。

当然，在这个案件笔者也没有看到不动产登记证书。刘女士只是发现自己的房子住进一家陌生人，且对方还拿出法院的正规文书。

笔者注意到鹤岗市向阳区人民法院执行局是于2021年9月8日出具的证明，案涉房屋按揭贷款刘女士是于2022年7月13日才还清。也就是说在法院出具证明时房屋还存在按揭贷款。在房屋还存在他人按揭贷款的情况下，说明鹤岗市向阳区人民法院执行局出具证明前并未有对案涉房屋登记情况进行核实，存在程序违法。

因此，执行和解协议和鹤岗市向阳区人民法院执行局证明均不能成立，本案中的刘女士完全可以根据《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第十六条规定，向执行法院提起诉讼，确认执行和解协议无效或者予以撤销，并依法维护其合法权益。

房产对每一个家庭来说，都是极为最重要的家庭财产组成部分，房屋安全关系人民群众的安全感和幸福感。建议有关部门尽快查明案件事实，并对相关人员依法进行追责，避免类似的荒诞再次上演。另外，通过这个案例也给我们提个醒，签订商品房买卖合同后一定要办理网签备案手续，并依法及时办理不动产登记，这样我们的物权保护才更有力度。

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