业主自管小区如何成功

长沙市东成大厦是地处市中心的一座商住综合楼，1999年交付使用，老物业管理公司管理这栋大楼16年，管理不善，乱收费，但小区管理维护资金严重不足。2016年3月开始业主自管，降低了物业费收费标准，取消了违规收费，每年还积余140万元左右，利用积余资金进行了包括购置中央空调、更换新电梯等十大更新改造工程项目，业主不仅没有掏一分钱，过年还给每户业主和所有员工发了购物卡。2016年减去人员工资福利，以及工程施工、采购新设备，其他经费，尚积余了91.4万元，2017年积余89.6万元，2018年积余了45万元。

根据本小区的实际情况，科学合理设置组织架构十分重要。特别要说明的是：本大厦经过实践证明，这种组织架构，简明扼要，职责分工明确，操作方便。从架构图（图1）可见，业委会不直接参与物业管理。

长沙地区乃至全国，业委会并不具有对外签订各类合同的资格，包括劳动用工合同、分包合同等，同时也无法进行税务登记。因此，动员了四位公益心强的热心业主，委托他们为全体业主代持股份，去工商部门注册登记属于全体业主为股东的物业管理公司。当然，代持人与业委会之间签订了相关股份关系承诺的法律文书。还规定了业委会成员不得担任股东代持人。

成立了公司就得按《公司法》等一系列法律法规运作，就得有包括财务管理等各类制度。这样，走入规范且管理就上了规模。

业委会不直接参与物业管理。其工作要点：（1）把控好集体的钱袋子；（2）尽全力维护全体业主的合法权益。业委会物业工作部主任和物业经理人列席业委会每月一次的例行会议，汇报工作，提出建议，听取业委会的意见，接受会议的决定与工作布置。布置工作全部在业委会会议上完成，杜绝会后人人过问个个指挥，“九龙治水”会搅乱物业经理人和业委会物业工作部的工作计划，会造成工作无序，物业管理工作无所适从。应当放手物业经理人做专业内的工作。

业委会物业工作部主任这个半公益部门的人选尤为重要，当然，物业经理人的人选也不例外。需要说明的是，物业队伍管理的好坏，取决于物业经理人的能力和尽职程度，这些都可以通过考核工作计划完成程度得以检验。

自管的基础是对业主全部公开透明，特别是财务。逐渐养成业主对物管工作的监督习惯，特别是钱袋子的监督。有人担心自管也会有财务漏洞。实践证明，阳光下公司化运作，共有资金可控性是目前最好的方式之一。

招聘专职的物业经理人，授权其招聘员工，组织物业服务班子，合理设置工作岗位，编制工作计划，带领从业人员做好本职工作。

自管小区聘请物业经理人组织进行物业管理服务各项工作，以前的老板是物业管理公司，而当他进入自管小区工作后，老板换成了全体业主。而具体的工作诸如岗位设置、人员调度、外包外协与专业物业管理公司的方式并没有什么两样。

东成大厦对员工待遇不苛刻，岗位工资比周边同类性质楼宇的包干制物业服务企业高出200元，生活待遇也高出他们一倍以上，并且购买“五险”，年底拿双薪，业主享受福利时，员工也有份。就这样，制度加关心，员工很在乎这份工作。

自管不像物业服务企业那样以赢利为首要目的，而是以提升管理水平服务质量为目的。所有岗位编制满员。东成大厦在老物业管理公司时期，保安岗位人员仅有3～4个人，员工工作强度太大，没有精力履行好岗位职责。大厦施行自管后的保安岗位为7人，其他工作岗位也是满员，员工有足够的精力干好自己的本职工作。

包干制的员工拿物业管理公司老板的工资，处处听老板使唤，根本不在乎业主，甚至听从老板指挥“对付”业主。自管后，老板变成了全体业主，他们十分在乎业主的感受，员工与业主的关系必然融洽。

东成大厦实行自管后，不仅管理得井井有条，而且动用自管积余资金进行了十大更新改造项目：1、消防监控、水泵联动改造工程；2、危坡重建工程；3、消防水管更换工程；4、下水管更换工程；5、自来水改造工程；6、安装146只大华数字监控覆盖整个大楼；7、120万大卡开利中央空调一台；8、10吨韩国热水锅炉一台；9、400立方米/小时元亨冷却塔两台；10、东芝高速商用电梯五台。

经过专业培训的项目经理，学习如何与业主打交道，还有如何尽职与免责。管理保安部门、客服收费、工程部（维修工）。有高压电中央空调的项目多了值班电工，一般与工程部合并为一个部门，其余的就是外包外协。

自管小区岗位分工明确，繁杂的事务都落在物业经理人身上。说白了，物业经理人除了财务不管，其他都要管。业委会除了根据小区实际情况，经集体商量后布置给物业工作部和物业经理人去具体落实，更多的是看紧钱袋子以及思考小区的长远规划。

成立代持物业管理公司是在目前政策限制下的无奈之举。

（一）根据《公司登记管理条例》注册股东限制在五十人之内。东成大厦选出了四名热心公益的业主担任代持股东，法人代表由一名国企的党员中层干部担任，并且规定业委会成员不担任代持人。业委会与代持股东之间有法律文书。代持股东与其他业主享受一样的待遇，并无特殊享受，不参与公司管理与决策，不承担额外义务，完全是公益爱心行为。

（二）同时还规定，业主自己成立的代持公司不承接别的小区的物业管理业务，这就增加了可控性。在小区物业管理方面，监管部门主要是针对项目经理为第一责任人，《监察法》实施后，业委会主任将承担更多的责任，关键是相关人员的履职必须依法依规。

（三）小区成立代持物业管理公司管理自己的小区，处理积余的资金有法可依。例如，东成大厦在《业主管理规约》中约定：本小区到2019年止，在所有设备设施更新基本结束后，每年积余的钱，存留20万元作为维修资金积累，其余的钱首先返还业主所交的物业费，另外的按业主拥有的专有面积平均分红（公司法）。没有成立代持公司的自管小区如果这样做，无疑会冒一定的法律风险。

通过自管，业主们关心大厦事务了，邻里之间熟悉了，对业委会信任了，基本的公平建立了，和谐共处也就成了，对这栋大楼长期良性运行充满了信心。经济是维系这栋大楼三十年、五十年、七十年乃至更长时间运行的可靠保证。东成大厦的业主很多是商人，他们更加知道维持大楼良性运行的命脉是什么——是可靠的充足的后备资金。