零距离接触日本物业与设施管理

凤凰传媒中心项目建筑面积为6.5万平方米。2012年，戴德梁行接下此项目，彼时已经竣工，当时采用较传统的方法来进行管理，并未应用太多科技手段。

2016年，由于戴德梁行已经开始使用“1设施”工具，所以也将其中一些工具应用到凤凰传媒中心的维护系统中。但在此过程中发现，员工有时并不使用工具，比如不开具工单而直接完成工作，这样就无法收集到所需要的数据。

于是2018年开始尝试加入物联网设备并连接“1设施”，使物联网与工单管理系统联动。在凤凰中心安置了80余个重点设备传感器点位。这些点位监测主要包括：环境参数，包括区域性的温湿度、室内空气质量数据；设备的运行状态（电梯、空调）；有针对性的数据收集（洗手间使用率）和风险数据收集（消防、水位）。

例如，对高层管理人员的房间进行实时环境参数监测。温度是否适宜，原本都是使用人告知秘书，再由秘书与设施管理人员沟通，解决问题可能需要一小时。通过物联网监测，当温度尚未达到能让人有热感时就已经为系统所知晓，并自动发送工单，问题解决点会提前一个小时。因而，以往常被投诉、亟须解决的问题，就需要事先有针对性地收集数据，然后和工单管理系统对接。

再如，以往会派工作人员去主要的机房查看其中状况，并将出水温度、回水温度、噪音等数据抄下来。这些数据最终要报给工程秘书，工程师发现其中有问题就会直接解决，或写出由其他人解决的工单。但如果查看并没有问题，那工作人员收集的数据就是无用的。而且，由工作人员去进行查看、收集，实际大部分时间都花在了走路上，而不是真正的工作中。现今，这些数据都可以通过物联网传感器来进行远程收集，不用再派工作人员。数据收集的频率大大提高，以往人工为一天两次，现在通过物联网收集最频繁的是15秒一次。不过，如此频繁的收集并无必要，因为数据量多的同时问题也多，对于系统和硬件的要求也会非常高。同时，数据记录可以自动生成，不需工程秘书重新整理。

最重要的一点是，它可以与工单联动。对收集到的数据设定了安全范围，比如出水温度设定为不应该高于某一项值。以往人工收集数据，发现这个温度高于设定数据，就会给出纸制的工单，然后流程开始运作。现在工单与物联网是联动的，收集到异常数据时会自动生产工单，中间几乎没有时间消耗，并且也不需要人去考虑是否需要开工单和交给谁的问题。用系统替代这些工作，提高了其时效性。

物联网、传感器其实很早就投入到应用中，但往往只能发出警告，由于没有与流程联动，问题有时会得不到解决。因此，物联网与工单联动很有必要，同时后台还需要有人管理与跟踪，才能达成闭环的效果。凤凰传媒中心的系统可以做到工单联动，出现问题后，在发出警告的同时还会和视频联动，针对重要机房、点位，采集前5秒与后5秒的视频，加入到工单一起传送给工作人员，以便更好地观察、判断问题所在。

但是，这并不意味着完全摒弃了人工巡检，但是可以降低频率，以往是一天1-2次，以后可以2-3天进行一次，去补充物联网的不足之处。使用物联网之后，可以提高工资，用更优秀的人员去完成工作以补充机械的不足，既提高了可靠性，也降低了人员成本，更重要的是完成了从收集数据到处理问题的闭环。

能源管理不只是改造，而应当是一个流程化的工作。以往每月抄一次表，通过各月的数据看能耗趋势，虽然可以看到每月的能耗情况，但是其间究竟发生了什么事情，却并不知道，当然也没能做到节省能耗。其实能源管理是一个运营的标准操作流程，数据可以详细到分、秒，更多、更细、更实时的数据可以作为参考。如发现问题（数据超出既定范围），直接发送工单跟进，及时解决问题，避免在一个月后抄表时才发现。

按需安排工作。例如，洗手间的保洁频次应当与人流量挂钩。曾经有人建议每个马桶、小便器都要安放一个传感器，其实并无必要，每个洗手间只需安放一个传感器，看一天有多少人使用即可。根据数据发现，有些卫生间没有人用，有些则用得多，有些地方男厕使用率高，有些地方女厕使用率高。这样就可以按照使用频次，考虑定一个使用量作为触发工单的指标，按需指派保洁工作，可以避免工作分配不均，浪费资源。

凤凰传媒中心是一座异形建筑，很像一个玻璃壳。能耗对凤凰传媒中心而言在一开始就是很大的挑战。两栋楼为楼中楼，类似温室，由于热气往上升，到最高点难以散发，因而位于最顶层的活动区温度长期偏高。中心原本是利用此区域举办一些对外活动，但每次都要提前12个小时将空调全部打开以降低温度，所以能耗极高。但这并非智能化能解决的问题，而是一开始没有把空调系统调试到位。这在国内是很普遍的现象。按照设计院的要求建造，竣工后并未进行很好的调试就交付使用，认为物业管理有能力去调试，但实际上专业的机电工程专家才是有相应能力解决这个问题的人，最终还要找专家去解决。