宝蓝股份商用物业存量资产的改造更新和运营

宝蓝物业服务股份有限公司于2001年12月24日成立（公司前身成立于1992年），主要从事商用物业的运营和管理。公司旗下有20余处经营物业，同时管理着北京市规划展览馆。

中关村互联网产业园又叫宝蓝金园国际中心，项目的前身是一个经营3年之久，但始终没有兴旺的海鲜批发市场，属于低端行业，商务不易管理，经营方一直亏损，市场对当地的贡献不大但直接带来的负作用很大：污水横流、臭气熏天、三轮车横行……周围的居民怨声载道。项目成了当地政府的一块心病。特别是它的建筑结构的状态，实际上是一个纯粹的商场结构，基本上没有对外的窗户。当时项目的甲方找到宝蓝股份，开始想把海鲜市场置换到宝蓝的益园文化创业产业基地，被拒绝了，而是根据直接租赁的意向来洽谈，然后对它进行改造。

这个项目改造之前，宝蓝对其进行了重新定位，和北京市政府、经营甲方，以及中关村产业园区共同进行协商，把它首先定位为互联网金融产业园。为了提升这个项目的价值，宝蓝股份做了大量的调研，投入接近8,000万元，对它原本没有窗户的封闭状态进行了改造，最终形成了现在的互联网金融产业园。对于每一个旧改项目，硬件的改造是不可避免的，在不改变硬件的情况下可以进行很小的旧改，但是要进行大面积的改造，不改造硬件、不符合潮流或者没有重新定位，那是不可想象的。

益园文创基地是一个农村集体土地性质的产业园区，原来其中有一块只是闲置的集体建设用地，有两栋楼是厂房，还有12栋农民的回迁房。宝蓝股份在前期考察时认为，项目在海淀区西边，属于城乡接合部，是非常难得的一个地方，能够改造成产业园区。所以把原本的四家产权方联合在一起，成立了益园文化创业产业基地。边改造边招商，通过4年时间打造成整个中关村乃至北京非常知名的园区，入驻率达到90%以上，包括北京首科集团、中科院信息工程研究所、百度创业者孵化中心等。

在2010年前后，整个北京动物园批发市场都面临着功能疏解的压力，其中有一个天皓成服装批发市场，面积一万平方米，在2013年-2014年之间，北京市西城区政府希望宝蓝股份能够接手项目，作为打响动物园批发市场疏解的“第一枪”。西城区政府承诺所有过程都按市场化来进行，宝蓝股份没有依靠太多政府的力量，进行纯市场化运作，项目改造后名称为宝蓝金融创新中心。

宝蓝股份投入了接近2,000万元对其进行了整体的硬件改造。这个项目原来的土地使用方是北京市园林局，而物业实际上是中海地产建的，没有房产证。其中还有另外一家运营公司签了很长期限的合同；还有几百家商户等待补偿。对其进行改造有多难可想而知。在改造之前，宝蓝股份首先和运营方来谈判，确定了补偿金额，接近3,000万元，由宝蓝股份来出。然后又和中海地产、园林局这两方签订了租赁合同，租赁15年-20年。最后和北京市西城区政府签订了一个会议纪要，要承诺在宝蓝股份承担3,000万元补偿金额的前提下补贴1,500万元。接下这个项目之后，宝蓝股份进行了楼梯、外立面的重建，包括内部结构在某些局部上的改变，使其焕然一新。经过一年多的运营达到了基本的出租要求。

在进行类似这样的转型项目时，需注意比较大的问题有两个：一是此类物业的整个结构都是按照服装批发市场的结构来构建的，有很多硬件上改造的难题；二是产权方有心理落差，做服装市场的时候平均一平方米能够收到十几元租金，如果变成写字楼甚至其他创意中心，租金单价是非常低的，他们很难接受。这两个问题成为其转型的前两个难题。而最重要的难题是内容的引构：产业的内容非常关键。没有产业的内容，坚决不接；没有产业的定位，是虚的，也坚决不干。其次，硬件是否能够符合新一代的改造要求，是否具有价值。