企业不动产管理为企业创造最优成长环境

艾克礼

西门子房地资产管理集团（Siemens Real Estate，以下简称“SRE”）作为西门子企业内部不动产管理部门，在全球190个国家管理着约2,500座西门子股份公司（以下简称“西门子”）下辖办公楼宇及工厂的设施管理、房地产投资组合、运行维护以及其相关地产服务，以此确保西门子在全球市场能够优化和可持续地使用资源，并且提高成本使用的透明度和效率。西门子（中国）有限公司副总裁、西门子亚澳区房地资产管理集团财务总监艾克礼（Martin Ecknig）向《现代物业》介绍：“在中国，SRE管理着40座工厂和80座办公楼，面积约为130万平方米，SRE的收益是西门子利润的一部分，通过西门子每年的财报能够看到我们SRE在整个西门子的利润所占有的比例和贡献。”

西门子房地资产管理集团区域经理施蓓洁根据自己在西门子上海中心的日常管理工作经验介绍：西门子上海中心包括四栋建筑物，于2011年1月份投入使用，办公室面积为3.3万平方米，其中A栋的体量最大，为1.6万平方米，共12层楼。地下车库及设备机房为1.5万平方米，共260个车位，施蓓洁说：“对于西门子上海中心约2,300名员工的数量来说，这样的车位配置偏少了，但是公共交通非常方便，地铁12号线及4号线的出口就在我们的楼下，并且4号线是从浦东到浦西之间的环线，因此，我们约70%至80%的员工乘坐地铁上下班，这也是我们推行绿色出行概念的区位选择。”西门子大楼采用了很多西门子楼宇控制的科技。大楼从8层以上采用了箱式双层玻璃幕墙的设计，空气在两层玻璃幕墙中空地带流动以及自动调控的遮阳百叶，可以对大楼产生良好的保温作用，在冬夏季保持室内温度，降低空调负荷的被动式围护结构节能设计效果尤为突出。

《现代物业》：西门子的建筑是否应用了先进的楼宇科技技术？西门子的楼宇是否是绿色环保的楼宇？

艾克礼：西门子上海中心的楼宇设计理念是环保的，因此采用了大量节能科技和系统，例如地下150立方米的雨水收集系统、冰蓄冷技术、西门子自控系统等，我们大楼的智能系统非常全面，例如空调和照明系统可以感知周围环境，当有人在使用空间时，它们会自动启动，相反则会自动关闭。

张明洁（西门子房地资产管理集团亚澳区EHS（环境environment、健康health、安全security）总监、可持续发展总监）：我们采用冰蓄冷技术，夜间造冰，空调运行时在电力波峰时段优先使用冰块融冰制冷，这样在空调负荷方面可以削峰约30%，以缓解市政电力基础设施的电网压力并优化电力负荷需求侧管理。我们在楼宇前期规划阶段就将可持续发展的设计理念融入建筑设计并贯穿在施工管理、系统调试，所以整个项目在后期运营和管理时更加节能、高效，并且正是由于管理运营经验的前期介入，才能针对每栋建筑不同的情况因地制宜地开展绿色措施。但更先进的可持续发展管理方针是以建筑全生命周期成本为基础，全方位三位一体的设计、施工、运营为理念，知行合一的履行实践，SRE在全球可持续发展战略中也正是这么贯彻执行的。从2010年至今，西门子在中国的办公与工业楼宇已经拿到了10个LEED绿色建筑认证，并涉足了室内装修类别、新建建筑类别以及更加严格的既有建筑，运营及维护类别的三种认证。

《现代物业》：西门子房地资产管理集团是企业不动产管理部门，管理和经营企业不动产和一般的房地产有什么区别，其经营的主要思路是什么？通过哪些手段来实现？

艾克礼：维持西门子楼宇高效、节能、可持续的运营，优化办公面积和地产相关服务，以及为西门子员工提供舒适高效的工作环境是SRE的核心工作，现在很多企业对企业不动产的价值理解不充分。商业地产的目标是通过楼宇追求利润，而企业不动产则是希望通过运营和管理最大限度支持企业的核心业务，以此使整个集团或公司的利益最大化。在做好西门子内部地产业务外，应西门子其他业务部门邀请，SRE也会在一些项目上为房地产和建筑方面提供咨询及建议,例如在医疗领域，SRE帮助西门子医疗部门的客户更多地了解医院选址的原则和合理性、医院建筑结构的特殊性等，或者为城市基础设施规划和建设提供一些帮助和服务；我们也向西门子楼宇科技业务的客户们展示SRE是如何将楼宇科技的产业和技术应用到我们的建筑中，对在城市规划中涉及楼宇方面的解决方案提供一些专业意见。事实上从我们的企业选址就可以看出商业地产和企业不动产的区别，如果我们以投资楼宇为重点，那么我们可能在陆家嘴买下一栋楼去经营。商业地产的属性决定了其所有的运营和管理目标，因此在节能环保问题上，商业地产更看重的是投资节能环保后为不动产带来增值回报，而我们节能环保的目的则是为了西门子节约成本、提高效率开展业务而提供解决方案。另外的不同之处在于，商业地产的运维费用可以通过资产租赁、售卖等方式转移给租户，对于SRE而言，这部分支出全部由自己承担，因此，需要SRE重点考虑在建筑的全生命周期内如何开源节流和控制风险，并且到达理想的运维效果；在为客户提供服务时，商业地产希望客户能够尽量多地购买或租赁自己的不动产，而SRE则是将客户对租赁或购买的需求降至最低，低至可以满足企业高效运作即可。

《现代物业》：为了给西门子提供更好的服务，2013年4月由西门子（中国）有限公司、贝尔芬格HSG国际物业管理有限公司、北京国际技术合作中心合资成立的公司——德贝斯特（北京）物业管理有限公司（以下简称“德贝斯特”）对外宣布开始营业。西门子为什么会成立这样的一个合资公司？

艾克礼：为了给西门子提供更好的服务，这样的合资将会得到一加一加一大于三的结果。除了西门子的业务外，SRE对外的业务非常少，只有当对外业务能够代表或影响西门子的利益，SRE才会开展一些工作。基于北京国际技术合作中心对中国市场的了解，贝尔芬格的德国物业管理服务概念和标准，西门子通过占有25%股份的方式将自己在高科技和智能楼宇方面的经验和成果提供给德贝斯特，考虑到西门子很难在中国找到符合要求的服务供应商，所以由西门子和西门子的长期合作伙伴一起成立合资公司来为西门子提供服务是最好的方式，各自发挥特长，西门子能够协助德贝斯特为西门子提供一流的物业管理服务，因此目前西门子也是德贝斯特的第一个大客户。

《现代物业》：西门子在中国的企业不动产管理中，运营维护及物业管理成本相较于国外偏高还是偏低？造成这种差异的原因是什么？西门子本身在建筑物维护科技方面处于世界领先水平，这是否对压缩不动产管理维护成本有所帮助？

艾克礼：SRE在中国的运营成本相对于在全球的业务而言比较低，主要因为西门子在中国的新建楼宇较新。相比之下在德国，很多建筑都比较老，有的约有五十年以上的历史，因此运营成本比较高，但是他们的折旧却十分低。然而，在德国的建筑我们也应用了现代化、智能化的设备和系统，经过长期的运营，我们积累了大量的运营和管理经验，而这些经验都可以借鉴到中国楼宇上面。相比本地的楼宇，SRE能够帮助西门子降低至少20%的能耗，而西门子上海中心则比中国公共建筑节能规范降低了30%的能耗，并获得了上海市的第一个办公建筑类别的节能示范项目的荣誉。我们每年减少了约1,500吨的二氧化碳排放量，通过雨水收集系统和其他节水措施节水50%，利用收集的中水提供卫生间冲厕用水和绿化用水，因此西门子上海中心也获得了LEED绿色建筑金奖认证。西门子中心也具有类似的绿色建筑实践经历，相对未采用节能措施之前能效提高约28%，每年减少的碳排放量约在1,200吨至1,600吨之间。

《现代物业》：今年以来一些大型企业因为经营业绩的下滑而纷纷出售自己的不动产。西门子曾经或目前是否也面临过相同的问题？如果遇到企业经营业绩下滑时，西门子通常会采用哪些办法处理自己的企业不动产？

艾克礼：在全球经济不景气导致企业业绩下滑或者当企业领导层改变不动产策略时，一些企业不得不出售自己的不动产。在SRE看来，楼宇的买入或出售需要根据业务的需求决定，处置企业不动产的原则是按照西门子的业务需求而定，而不是为了现金和利润，所以需要一个长远的战略——究竟不动产能否为企业的业务作出贡献，如果业务需要，那么出售不动产也是正确的处置方式。在租用或是购买办公楼的问题上，企业应该根据长远规划设定平衡点，例如西门子2014年第二季度财报显示的现金流总计约14亿欧元，而同比呈现增长趋势，在这样良好的现金流状况下，无需处置资产来增加企业的现金流。

《现代物业》：目前的人力资源是否达到了贵公司的要求？贵公司如何制订人才发展策略？

艾克礼：目前中国企业不动产运营和管理面临着缺乏专业人才的问题，SRE同样需要在中国招聘专业人才，并且这样的需求正在持续增加。目前SRE亚洲总部设在上海，管理范围是亚太区及澳大利亚，员工约900人，随着我们业务的增长，我们对技术型和商务型人才都有需求。除了不断吸引优秀人才加入，我们也有很多公司内部部门调动的机会。

为员工提供高效工作的办公空间同样是SRE考虑的问题。智能楼宇的高级空调和过滤系统能保证为室内提供良好的空气。双层幕墙和新风机组过滤网能保证良好的室内空气质量，即使室外已经出现空气污染。另外，我们非常重视日常的维护，我们的空调系统采用地送风风机盘管，新风机组装有初效和中效过滤网，能有效过滤室外新风的粉尘颗粒，我们会定期清洗和更换过滤网，并且室内清洁都有严格的工作进度。地毯背面我们使用胶条不用胶水，释放的甲醛极少，对室内空气有很大贡献。”

SRE的办公空间规划原则是保障员工高效办公，同时尽可能减少空间使用面积，提高空间使用率。

西门子不希望用隔断将员工隔离，而是希望办公空间更加开放，这不但有利于空间的有效利用，减少空间因为使用隔断、家具而无法充分使用的面积，同时也鼓励员工之间顺畅地沟通、协作，设计开放式茶水间和吧台也是同样的用意。

在办公室一角设有移动档案柜，即便这个档案柜占有空间极少，但SRE仍然限制文件柜的配置，与公司IT部门一同推广提倡尽量使用电子存档，以及减少用纸量。有效地降低了行政费用，提高了空间利用率，西门子认为这是一个很好的解决方案。

绿植可以有效调节办公环境，同时能够起到美观的效果，随季节变化，屋内植物也会更换。西门子大楼也规划了屋顶绿化，通过土壤层有效隔热和隔冷，对大楼保温起到一定作用，同时充分利用屋顶空间为大气环境的改善提供帮助。员工通过室内玻璃幕墙便可以看到室外的屋顶绿化，给人更亲近自然的感觉。

施蓓洁介绍：“我们将弹性的小会议室命名为Think tank（智库），适合2-4人进行头脑风暴，配置有投影幕布、投影仪、远程会议等设备，适合小范围很频繁的讨论，所以智库很受员工的青睐，利用率很高。与其他的会议室可以网上预订的方式不同，智库无需预订，先到先得。

整座大楼通过智能系统——EIB系统（European Installation Bus，欧洲安装总线）控制。在风机盘管处设定温度的调节控制值，冬季控制目标为19度至22度，夏季则是22度至26度，这就为室内创造了一个温度环境，一旦突破了这个温度值，空调就会自动调节温度。办公室百叶窗上设有不同的模式，它通过自动调节的功能，根据一天中不同时刻的光照情况调节百叶窗的模式，防止强光损伤眼睛，也可以最大限度利用自然光照明。“我们使用T5节能灯，价格较低，节能效果也很好。照明同样采用了智能系统，当有人时，灯能感应并开启，人离开之后20分钟,灯会降至原来亮度的20%，半小时之后便自动关闭了。而照明系统能根据日光感应器可以自动调节室内照明强度以优化自然光的利用”施蓓洁讲解道。每栋办公楼屋顶都有一个气象站，气象站能够分辨室外光线的强弱和风向，而遮阳系统可以自动调节以平衡日光照明以及空调负荷的使用。

园区冷暖供应系统采用新型的节能型地源热泵以优化本地土壤源的可持续使用，相比传统的空调系统，能够节能40%至50%。SRE认为西门子愿意投入成本维持建筑全生命周期的绿色理念，是因为需要考虑材料的再生性，尽可能少地利用自然资源和降低能耗。

在中国，对企业不动产的了解和运行还处在发展阶段，而在欧美市场已经成熟。艾克礼说：“一些比较优秀的、正在发展中的公司，它们需要急速扩张，所以大量投入销售部门，没有关注企业不动产，但是从长远来看，企业不动产所带来的价值和影响非常大。如果企业不动产部门能够在董事会有一席发言之地，讲述自己给企业带来的价值，那么大家一定会认识到企业不动产的价值，实际上，越来越多的中国企业开始关注这一领域的知识。随着中国企业的不断发展，中国的企业不动产将拥有更好的前景和更多的机会。”