化解物业危楼风险应从重从快追责相关肇事者

建筑产品的生产是有多种门槛的，不具备相应的资质、技术、经济、管理等条件会生产出危险楼宇，但这不是本次讨论范围。本次主要针对类似哈尔滨的危楼制造事件开展讨论，建筑产品大多是符合质量要求的，并已从建筑商手里成功交付开发商，开发单位售后又按程序交付业主用户，应是已物业化的产品了。我国绝大多数房屋开发商都是以清水房为其最终交付产品的，业主、用户必须进行适当的装饰装修和合理改造才会真正投入使用。房屋从清水房状态到能正常使用状态的过程将会发生工程、管理、监督等方面的许多棘手细节问题，参与的部门、单位和个人也很多，关系和分工也较复杂，有着不同的责任、权利和利益考量。主角是形形色色的逐利者、经济人。

一百多年前思想家就对资本或资本家（逐利者、经济人）的本性有了清醒的总结：“……有50%的利润，资本就铤而走险；为了100%的利润，资本就敢践踏一切人间法律；有300%的利润，资本就敢犯任何罪行，甚至去冒绞首的危险……”（《资本论》笫一卷871页注释引文）。

如果资本、经济人、逐利者都是这副德性，那我们过去立的法规和制度看来就是过于善良，违法违规的成本普遍偏低，导致犯事者有恃无恐。

现实中我们常发现业主用户在装饰装修环节上普遍大兴土木，过度装修，盲目扩建，打墙、拆柱等以扩大可用空间，每扩充一平方米就相当于挣了一平方米多的房价款，增加三立方米多的可用空间。有些别墅区也改扩建成风，有的独栋别墅甚至会推倒重建，增加上百平方米的面积，其增加的价值远大于改建的投入，虽不危及他人生命财产，但改变了原有规划和容积率，也会间接影响小区总体环境和价值评价。经济利益的内驱力非常强大，违规违法，也有失公序良俗，但对他们是“小菜一碟”、稀松平常。如不采取坚决有力的措施，加强监管，痛下杀手，危楼风险就会不断扩大，公共损失将难以估量。

大概率会缩短使用寿命

据我国土地使用权出让的相关规定明确“（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。”建筑物寿命希望能与土地使用权年限匹配，其结构部分如不过时，是想能用多久算多久，平时常说“百年大计，质量第一”，就应指建筑主体和结构。

建筑物能长久使用，购房成本就会摊低，如果听任人为原因让其短命，购房成本就会居高不下，还会影响其他领域的消费，导致产业畸形。当然有些特殊位置需要改变用途，市场化运作的拆迁成本又会用其他方法评价了。通常情况下，让建筑物缩短寿命，就是“败家子”，就是“犯罪”。

激化个体与整体的利益矛盾，诱发冲突，危害社会

违规拆除承重柱、承重墙等，虽能增加净面积比如5平方米，换算成建筑面积约6平方米，再乘以房价如2万元/平方米，则会增长私利12万元左右。但整栋楼建筑质量可能急剧下降，开裂等风险大增，本来盼着用70年以上，现在成了不知能正常用几年，让房地产评估专业机构评估房屋现值，也许拆掉50%以上也难以找到“接盘侠”了。受损业主怎会不痛恨肇事者呢！

相关各方责任划分与落实成了最大难题，追责成本也难以估量

不违规不违法啥事都没有！一旦有违规违法则涉及面很广，成了一个系统工程，有责任的机构和个人较多，但各自具体应负多大责任则不易准确界定。只能依法依规积累经验外加多方调解和谈判等路径解决。

笔者查阅学习多部相关法规，将与本案例有关的部分筛选出来，有助于解决危楼风险制造者的合理处罚与赔偿问题。

对物业企业违规的处罚

早年建设部曾发布了部令第110号《住宅室内装饰装修管理办法》，对一线物业服务具有重要指导意义。该办法明确：建筑主体指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。承重结构指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、墙板、梁、屋架、悬索等。禁止“未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构”及“其他影响建筑结构和使用安全的行为”。

物业服务者应重点关注的是第四十二条：“物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反本办法规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2至3倍的罚款”。

第四十三条则规定，“有关部门的工作人员接到物业管理单位对装修人或者装饰装修企业违法行为的报告后，未及时处理，玩忽职守的，依法给予行政处分”。现实中，违法报告是会经常上报相关部门的，但及时处理到位困难，主管部门相关工作人员不多，很多地方也没有建立综合执法队，核实查处就可能难以及时。加上部分人有官僚作风，可能文件传递较多，落到实处不易。而拆墙割柱等违规违法行为的执法及时性要求特别强。相关机构要防范于预谋，阻止于发现，挽救于既遂止损。这些应是有难度的。

对装饰装修施工企业和使用者违规违法行为的处罚

《建设工程质量管理条例》第十五条规定，“涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程，建设单位应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案；没有设计方案的，不得施工。房屋建筑使用者在装修过程中，不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构。”如果没有相应资质等级，对施工单位处工程合同价款百分之二以上百分之四以下罚款。

第六十九条规定，“违反本条例规定，涉及建筑主体或者承重结构变动的装修工程，没有设计方案擅自施工的，责令改正，处50万元以上100万元以下的罚款；房屋建筑使用者在装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构的，责令改正，处5万元以上10万元以下的罚款。”

哈尔滨危楼风险直接波及楼上和相邻大楼。预估的损失也是巨大的，现有的评估也不一定可靠。建议由专业机构进行房屋质量检测与鉴定，评定出房屋的完损等级，提出挽救和使用方案；再请房地产估价事务所重新对房屋进行价值评估，并与不发生事故前的价值进行比较，就可以估算出损失值是多大了。再请专业人士设计理赔方案，主要应为律师出力帮助出方案。

（1）找准涉事的被告。受损的业主用户应作为原告，要索赔必须找准所有被告。还应对责任进行合理划分。从损失者的角度看，所有造成损失的相关方都可能成为索赔对象。本案的主要索赔对象可能如下所列：装修施工单位和施工人员、房屋租用者、房屋所有者、不及时举报的受损者、物业服务者、保修单位、监管单位等。

（2）确定责任大小和具体比例。

一般找到责任者后可先调解，谈判确认责任大小，不行的话再请专业机构比如会计师事务所或估价师事务所核算，再不行则由法院判定。操作时受损者团体作为原告，可先将装修施工者作为第一被告，将房屋租用者、房屋产权人等作为追加被告。建议由专业机构测算损失和导致损失的因果关系，由专业机构建议责任依据和比重，请律师审核，再由法官断案。

根据类似经验或习惯，建议事故的直接责任者施工方承担51%责任，装修方案实控方房屋租用者承担25%责任，房屋所有权人承担24%责任。其他单位则为补偿和救助渠道，应单独谈判。如果物业服务企业对装饰装修的服务到位，及时发现问题并向相关部门作了汇报，自身没有过错，可以不承担赔偿责任。作为邻居的业主用户如果事不关己高高挂起，发现违规违法也不及时举报，应承担适当责任。相关部门如有玩忽职守者，是建议给予行政处分。政府的其他机构可以作为救助和补偿的渠道。

（3）被告们的有限责任和无限责任。

有限责任主要按被告的可用资产或注册资本额度等进行按比例的有限赔偿，比如担责1,000万元，但只有10万元可赔资产，也只能赔10万元，也就是只有能力赔1%。

无限责任就是将应担的责任分成几部分一致赔下去。要赔完债很难，要收回全部赔偿也难。

（4）政府相关部门针对业主用户损失索赔的差额大小可以设计扶助和救济方案。

（5）直接的被索赔当事人当前应履行的担责方式：《中华人民共和国民法典》侵权责任相关规定，该楼宇风险制造的相关当事人应立即履行的担责方式主要有（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；其中，（一）和（七）可以马做到，（二）、（三）、（五）、（六）则分步争取做到。

（6）肇事者有能力可先行支付维修资金，开展排危、加固工作。

（7）如果肇事者无力出资，则建议申请应急动用住房专项维修资金开展维修加固工作。

（8）开展追责追偿与结算工作。

（9）受损者可能得不到预估的赔偿和补偿等，整体损失仍难以挽回。

物业服务企业应加强对装修环节的管理与控制，对装饰装修方案和图纸严格把关，宣传和告知装饰装修注意事项到位，开展全时段的例行巡查监督工作，及时向相关部门报告异常情况，与相关部门密切合作，提高履职效率，将楼宇风险化解到最小状态。完善法规体系，加大处罚力度，织密恢恢法网。制定相应政策，对策科学及时。业主用户则是风险防控主体和主角，应提高自律、自控和互相监督的能力，将护楼、保楼、爱楼落实到每个业主用户身上，才有物业区域的安定与祥和。

注释：

[1]2023年4月28日，黑龙江省哈尔滨市多名业主反映哈尔滨松北区裕民街道利民学苑B栋2单元租户私自拆除承重墙准备经营健身房，导致本栋楼从4层到21层的居民家里墙壁都出现不同程度开裂。同日，小区物业公司发布紧急通知，要求该栋居民楼里的业主紧急疏散撤离。2023年5月9日，公安机关依法对4名相关责任人采取了刑事强制措施。

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