做一个好的物业项目经理，到底难在哪儿？

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有许多的物业从业人员都觉得做物业工作多年了，感觉自己能胜任物业项目经理这个岗位。

可从我见过的一些人来说，这些人的实际工作能力距离真正的物业项目经理岗位要求还差太远，就算你现在已经是物业项目经理了，你也不会有什么发展，而且，公司还不一定能让你做下去。

那么，做一个好的物业项目经理，到底难在哪儿？要想胜任物业项目经理这个职位，一般需要了解哪些关键知识呢？

1、良好的心理状态是最重要的

物业项目经理在基层一线工作，自己别把自己太当领导看待，深入到现场才能及时了解真实情况，物业管理工作的效果如何要看你的团队执行力如何，而物业项目经理不应在管理流程之外，一定要亲自参与到整个流程中，时刻关注各个管理流程的运行情况，并根据运行结果做出适当的流程调整，这样才能真正的提高执行效果，才能更好的做好物业服务工作。

2、横向的知识面要宽

这也是许多物业从业人员的致命伤，懂的东西太少，与业主或员工交流缺少话题，或者，思考问题受知识面影响，思路不开阔。

知识面太窄，同时也说明了你懂的基本常识肯定会少，在需要你做出决策的时候，就容易出现不应有的差错。比如业主投诉说墙面有渗水，你要是没有一点建筑方面的常识，你如何做出判断？

3、懂得权衡利弊

能分得清什么是急办的事务，什么是重要的事务，紧急与重要的关系区分。这是一个大多数物业员工容易犯错的地方，当出现情况时，你作为物业项目经理就要果断行事。

4、善于区分问题的表象与本质

比如保安提出辞职，正常吗？正常，但是，辞职的背后还有什么？也就是真正的原因，辞职的保安不一定会告诉你真实的原因，但是，你要从对这名保安的了解及对保安队的了解来推断真正的原因，有的人你要想办法留下，有的事你要彻底查清。

都说物业服务行业的员工流动性大，其实这里面许多问题出在物业项目经理，因为你没有尽职。

5、能熟练掌握工作流程中每一个节点的真正作用

比如业主收房手续办理流程，其中第一关就是业主身份确认，做过收房的物业员工都知道要办身份确认，可是，为什么要身份确认？身份确认的法律依据是什么？这样做有什么实际意义？在什么事情上员工会出现错误？这个节点要控制的是什么？等等。

6、懂得一些人力资源管理方面的知识

比如：招聘员工、辞退员工要考虑哪些法律问题？岗位绩效如何定才能适用本项目？

很多物业项目经理在招聘员工的时候都不太注意法律问题，这其中不排除有些物业项目经理根本就不知道要注意什么法律事项，从而在招聘员工的时候就为以后的工作留下了隐患和风险。

大多数物业公司的规模都很小，不需要设置专门的人力资源管理部门，招聘员工的工作一般都是由物业项目经理亲自负责。无论是不是物业项目经理亲自负责，作为物业项目经理的你也要懂一点人力资源管理的内容。

7、物业项目的安全管理

天大地大不如安全大呀，不出安全问题啥都好说，一旦出事，唉，没完没了，弄不好你的物业公司就破产了。

物业项目经理要有强烈的安全意识，要有观察能力，要有一定的联想能力，能从一些小问题、小现象发现涉及安全的隐患，习以为常是管理工作中最要不得的。

8、安全问题肯定是保安的首重职责之一

保安对工作尽不尽心，是否忠于责守，是否以主动工作的心态来对待这个岗位，将关系到小区的安全是否有保障，关系到业主对你的工作是否支持。

既然保安的工作十分重要，那么，你悄悄问一下自己，你能了解保安这个职业多少？你对每个保安员是否都能有一些深度的了解？这时，你就要知道一些基本的心理学常识。

9、做物业项目经理不是定几条制度让员工去做就好了

你真正要面对的是业主，面对的是一大批员工，你性格如何？你能吃苦吗？你活跃吗？善于沟通吗？你不要告诉我说你很能说话，能说话与会说话是两个不同的概念。

物业项目经理作为小区物业服务管理机构的责任人，你可能会要求自己做好，但是，你的员工也同样是天天在小区里工作，时时刻刻都会与业主们接触，员工们的一言一行都会影响到物业公司与业主的关系，这些都不是定几条制度就能解决的。改变一个人的行为重要，改变一个人的思想更重要。

10、机械、电气、房产开发、建筑施工等方面的常识你了解多少？

比如：墙体渗水了，什么才是真正原因？如何解决？在业主询问的问题里，有一些是与房地产开发有关联的，那么，这些是物业服务行业的上游行业，物业项目经理是不是也应该对它的基本知识掌握一些呢？比如建筑物的主体是指哪几方面？每套房的建筑面积是如何计算的？外墙面为什么不能轻易损坏？供电系统、楼宇垂直电梯的工作原理知道多少？应急的处理方法是否了解？

11、是不是真正理解并能灵活运用现有的与物业管理工作相关的法律法规？

比如：供电供水供热抄表到户为什么有法规，但执行不了？比如怎么合理并充分利用劳动法规的规定来调整公司的工作岗位？

12、物业项目的成本控制需要涉及到财务知识，你熟悉财务吗？

更重要的是将财务管理与物业管理相结合，有很多的会计对物业管理方面的知识并没有太多的了解，你是不是天真的认为有会计就能把成本控制做到位？物业公司对物业项目辖区所有公用设施设备的管理是一件很烦琐很杂的工作，费用开支都是这里一点点、那里一点点，那么对于物业费中的日常维护费用而言，哪些费用要计入日常维护费？

13、从事中小企业管理最常见的岗位优化组合你能无缝运用吗？

物业服务行业在现阶段是一个亏损行业，我这里为什么说是亏损行业？物业服务行业有国家行政主管部门定的相对应的服务标准，如果在现阶段严格套用标准的话，就没有一个物业公司能有利润，那么，物业项目经理要怎么去优化你的岗位结构来降低人工成本费用呢？

14、公文写作的水平如何？

公文的处理程序是否正确？这可是物业项目经理经常要用到的知识，各部门对外发文是要物业项目经理亲自审核并签字的，你对公文的写作常识是否应该了解一些呢？

物业服务是面向广大业主群体的，任何一个文件的发布或执行，都必须要承担一定的法律后果。比如催缴物业费，催缴物业费的文件有几种处理方式？每一次的内容如何书写？通过什么方式来送达？

15、物业服务工作要依法行事，不可盲目而行

目前与物业服务相关的各级行政主管部门发布的法律、规定、条例、规范等等有近百种之多，作为物业项目经理必须熟读熟记并能灵活运用，这是对一个物业项目经理最基本的任职要求，不了解法规，那你的工作多数都是瞎指挥。

再者，你又怎么去要求和培训你的员工在工作中不要触犯法律呢？比如，半夜了，一个巡逻的保安却发现有一户业主的入户门没关好，这时保安应该怎么办？进去查看？随手关门？悄然离开？还是呼叫指挥中心？

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