石家庄东南片区楼市调研：刚需天堂，众美睡城
来源：实地研究、国家大学房地产作者、石家庄房地产中介石家庄东南地区概况、社区详细说明、真实照片、学区分析、最近的交易价格前言。这篇文章花了半个月的时间。照片来自我个人的实地拍摄，数据来自石家庄市场份额最大的国家大学住房系统。关于本文中的社区交易单价，我是根据2018年国家大学系统中社区的交易数据计算出来的。但只能作为参考。高质量住房的单价必须高于此数据，低质量住房必须低。我希望读者能理解这个事实。（位置、楼层、税费、房屋类型、装修等因素对二手房的实际交易价格有影响。在后期，我将撰写文章进行详细比较）石家庄的房价在下半年并不多 ** 移动，想在东南地区买房的读者可以放心阅读。本文的保质期至少为半年，本文的总价预算必须与实际交易价格相同。石家庄东南地区的基本信息，官方范围为：北至南二环、西至玉祥街、南至南三环、东至京珠高速公路，总面积约为19.4平方公里（如下图所示）。狭义上，民间范围为：北至南二环、西至、西至裕翔街、东南至裕华区边界，包括南焦、赵卜口、宋村、贾村、方村等5个城中村。目前，有20多个社区有住房资本和上市交易（如下图所示）。
▲东南地区二手房分布2。中美关于东南地区的一个话题是中美集团的崛起。2004年，中美赢得凤凰城地块，次年与石家庄供电公司合作开发建设中美·凤凰城项目。2007年，中美凤凰城交付入住。此后，中美与石家庄许多地方党政机关事业单位建立了合作关系。在过去的十年里，石家庄开发建设了数十个项目，其中大部分位于东南地区，还有几个正定新区。自东南地区的发展和建设以来，它与深入培育这里的中美集团是分不开的，但读者应该明白，中美的发展和扩张植根于石家庄当地的利益集团。在征地和销售过程中，可以隐约看到当地党政机关事业单位（包括但不限于：河北电视台、石家庄外石家庄外国语学校、河北体育学院、石家庄新闻出版局、裕华区政府、河北师范大学、河北科技大学等。（包括但不限于：河北电视台、石家庄外国语学校、河北体育学院、石家庄新闻出版局、裕华区政府、河北师范大学、河北科技大学、河北科技大学等）。几年前，外国开发商无法进入石家庄是有原因的。）3、该地区的详细解释现在时间是2018年7月底，东南地区的城市面貌与城乡结合部相似，更全面的描述如下：道路网建设落后，道路网建设落后，整体规划落后，人文素质急需提高， 城市建设的整体规划不能进入石家庄， ** ，下面详细介绍。1.路网建设落后：南二环、裕翔街、建华路、建华街、谈固街是《东南地区总体规划》中提到的五条主要道路。其中，南二环和裕翔街只能算是边界线。在东南地区，建华街是建设完成度最高的主要交通道路。目前，建华路和谈固街的南延线只存在于图纸上——这是一个没有明确城市主要道路支撑的城市边缘地区。目前，东南地区的整体交通条件非常差，缺乏多车道的现代主要道路。建华街南北主干道只有一条年久失修的双向两车道翟营街，可视为半条断路。宋村和方村的地块出行极为不便，贾村融创中心的地块交通也不错。此外，日常交通堵塞、非法停车和道路占用直接导致东南地区道路条件差、出行不便。
▲2.总体规划已经出台：2016年中旬，石家庄市城乡规划局发布了《东南地区总体规划》，科学合理地规划了东南地区未来的发展方向——双核领导、多点回声、双走廊共生、五轴串联、多区域。与二环路以外没有其他特殊规划的地区相比，这是一个巨大的优势。
▲3.缺乏城市建设配套设施：目前东南地区没有公园：目前，东南地区没有公园、大型公立医院，也没有良好的小学和初中声誉。城市建设配套设施无法与二环路相比，因此东南地区的业主一般有较强的替代需求。
▲绿都路景:道路狭窄，宋村 ** 4.人文素质急需提高:东南地区的崛起是近十年来的事。因此，该地区缺乏遗产，主要居民主要是原来五个城中村的居民。除了几个大学团购的社区外，东南地区的房地产业主素质普遍不高，导致社区物业管理混乱、城市面貌脏乱差等问题。(这句话没有歧视，只是陈述事实。)东南地区缺乏优质的教育资源。在小学中，现代城市小学、建华东路小学、阳光小学、绿都小学、裕东小学的学生素质还可以，但实际教学水平不如二环二流小学；其余的安源小学、二机场小学、方村小学、宋村小学属于末流渣小学。目前初中都分为49中，可以算是石家庄有名的中学，因为经常打架，偶尔会死。中美社区有固定的分区小学，主要是现代城和建华东路小学。安源、方兴、恒大雅苑、东方海天阳光园等。，都有专属的小学，比如石家庭、梧桐花园、南岭花园等。难听的是没有学区。此外，东南智慧城位于建华街以西的南焦村地块，融创中心位于建华街与仓盛路交界处的贾村地块。这两个超级市场都与石家庄外国语学校(即43中学)合作，将建设几个43中学分校，未来可能会接受东南其他社区的学生。5.未来发展不可 ** :除正定新区外，东南地区是石家庄二环外政府和社会关注度最高的地块。十个城中村改造项目正在进行或完成，大量资金和年轻人沉淀。裕华区是其腹地。万达、怀特、西美三大商业区的工作人员大多来自东南地区。此外，栾城工业制造区连接东南地区，高开区连接东南地区，类似于北京燕郊。它是一个强调生活属性的睡眠城市。随着时间的推移，它将闪耀。4、总之，目前石家庄东南地区并不是一个现代化程度很高的新城区。高层住宅、狭窄乡道、废弃农田、未完工房地产共存。城市面貌与城乡结合部几乎相同，但未来发展空间巨大。政府规划定位为：景区新城，强调生活属性，今后加强路网和景观建设，解决石家庄东南人群的生活需求。此外，大型房地产企业相继进入该地区，将大大改善城市面貌。目前，二手住宅小区的房屋年龄基本较小，适合刚刚需要和第一次改革的人群购买房地产。社区详细说明以下是20多个社区的详细说明，仅限于房地产，初中学区统一默认49美凤凰绿都·恒大雅苑
▲众美·凤凰绿都卫星地图
▲恒大雅苑卫星地图
推荐指数：★★★☆众美·凤凰绿都地址：东二环与南二环交叉口以南主要户型：92平两室，110平132平三室：中上平均房价：14755.8元/平中美绿分为三个地块，西南角2号地质量最高，其次是1号地和3号地。目前1号地已经下了房本，3号地有的房子有房本，2号地还没下。绿都的房子整体还是很不错的，立面和保利楼很像，类似ArtDeco风格。在交通方面，绿都靠近东南二环和 ** 宋村，无论是开车还是骑自行车，都非常不方便。如果规划中的谈固街南延线能够实施，将是一个巨大的好处。（不幸的是，至少五年后）在景观方面，拥有人工湖和下沉庭院的2号地最为突出，其次是宽敞的草坪1号地，3号地绿化面积最小。在物业管理方面，我们可以看到卓美物业的基础很好。社区地面整洁，景观维护到位，缺点及时修复，但部分业主质量令人担忧。此外，没有黑点。在房屋类型预算方面，绿都两室房屋类型并不优秀。中门全阳，客厅设计为半阳台，现在基本都有双税，最低总价在135左右，但是税费很高。110、132平的三居室公寓也很普通。有一套140的三居室公寓，很实用。可惜几乎没有房子在卖，单价肯定是最高的。以下是绿都的真实场景，包括路景、立面、俯瞰图、单元门、内景等。其他社区的真实场景也是如此。请理解，不要做图片注释(图片太多，工作量大，不想熬到天亮)。
▲凤凰绿都众美·路景
▲绿都一号地·内景
▲绿都2号地·内景
▲绿都2号地·水系
▲绿都2号地·俯瞰
▲绿都2号地·俯瞰
▲绿都2号地·内景
▲绿都2号地·单元门
▲绿都3号地·内景
▲绿都3号地·俯瞰恒大雅苑地址：方齐路178号主要户型：恒大户型非常杂乱，不推荐物业水平：中上平均房价：15327.3元/平恒大雅苑的位置条件很差，但有很多公交线路直达市区，属于非常典型的郊区刚需市场。分为三期开发建设，一期质量最好，二期不如一期南院。恒大的质量还是有保障的，但是因为周边地区太荒芜，商业娱乐靠的是社区配套设施，业主基本都是前几年周边村庄和裕华区刚需的群体，所以不推荐这个楼盘。在交通方面，公交出行方便，自驾不友好。和绿都一样，如果规划中的谈固街南延线能够实施，那将是一个巨大的好处。(可惜至少五年后)在景观方面，一期地块最好，具有恒大特色的人工湖。物业管理方面，恒大金碧物业口碑一流，但部分业主素质不是很高。在户型预算方面，雅苑的房价已经透支谈固街南延线的好处，雅苑有大量的售房，可见当地业主普遍有很强的置换欲望。没有硬伤两室，但是部分业主素质不是很高。在户型预算方面，雅苑的房价已经透支了，谈固街南延线的最低预算是160万左右。
▲恒大雅苑·路景
▲恒大雅苑·二期二，底商街店·凤凰台·阳光园
▲地块卫星地图
推荐指数：★★★★★众美·凤凰城地址:翟营街与南二环交叉口南行200米西主户型:两室87/103平，三室四室185平:中上平均房价:17513.4元/平（实际高)中美凤凰城是中美集团的开山作品。无论是位置、景观、物业、户型、业主素质，都是东南地区一流的。除了房龄高，几乎没有缺点。小区靠近南二环和翟颖街，出行方便，孩子进二环上学也方便。楼层不高，容积率不大。业主不需要像30多层的高层住宅那样等太久的电梯。但凤凰城出房率很低，业主更换需求不大，房价很强。交通非常方便。在景观方面，有下沉的庭院、水系、园林、亲子设施等。物业管理方面，衡美物业管理水平中等，小区安静整洁，业主素质高。户型预算方面，凤凰城目前卖的房子不多，也没有贴近市场价格的房子。现在市场不好，业主普遍持房观望。87平的小两居室很少，103平的公寓总价居多，小区安静整洁，业主素质高。户型预算方面，凤凰城目前卖的房子不多，没有贴近市场价格。160~180万。三四室也很实用，总价预算260~350以下是凤凰城的实景图。
众美·玉兰苑·凤凰台·赵卜口新村推荐指数：★★★★地址：建华南街与南二环交叉口南行300米的主要户型：60平方米的一室85~100平两室、97~148三室、物业水平：中等平均房价：玉兰园16539.6元/平，凤凰台16897.2赵卜口新村13 元/平** 6.6元/平建华南街穿过南二环路。除梧桐花园和时尚水县外，两侧基本上都是美丽的建筑。东侧是玉兰花园和赵卜口新村，西侧是由梧桐花园紫薇花园组成的美丽凤凰平台。凤凰平台的质量最好，其次是玉兰花园。赵卜口新村只有两种房屋类型，60平方米和90平方米。在交通方面，建华街宽阔畅通，公交线路众多，可直接到达万达和怀特，非常方便景观。凤凰平台小而精致，玉兰花园稍差，但规模较大。赵卜口新村属于搬迁社区，各方面都很普遍。在物业管理方面，中等，由于靠近建华街和定位，租户较多，部分业主质量不太高。在房屋类型预算方面，玉兰花园和凤凰平台约有60平方米的一间房屋，数量不多，总价预算约110万；玉兰园凤凰台的两居室客厅基本没有阳台，总价预算从150万开始，下半年大部分房子都要满两年；三居室预算总价180~250不建议购买四室。赵卜口新村只有两种户型，60平方米/90平方米，总预算90~110万，偏门两室稍贵。以下是玉兰园、凤凰台、赵卜口新村的实景图
▲赵卜口新村·远景
▲众美玉兰苑·外景
▲众美紫薇苑·单元门
▲众美紫薇苑·内景
▲众美紫薇苑·俯瞰
▲众美凤凰台·立面东方阳光园·海天阳光园推荐指数：★★★★☆地址：翟营街与南二环交叉口南行300米西主户型：80~104平两室、106~142平三房地产水平：中等平均房价：东方阳光园16569.9元/平、海天阳光园15241.6元/平沿着翟英街走出南二环。在中美凤凰城南侧，一个由七楼至顶部的大型无电梯多层住宅组成的社区是东方阳光公园，而海天阳光公园位于东方阳光公园南侧。除海天阳光公园外，还有五栋15层的小型电梯高层建筑。这两个社区的房屋类型、房屋年龄和学区都非常相似。社区内有幼儿园，物业管理中等。小学都上阳光小学。旅游方便，容积率低，生活体验好。喜欢住多层住宅的购房者可以选择在这两个社区买房。在交通出行方面，靠近南二环和翟英街。公交线路多，出行方便（但翟英街经常堵塞）。在园林景观方面，由传统多层住宅组成的社区前后种植树木是最大的绿化物业管理方面。在中型房屋预算方面，70-80平方米的两居室房屋实用性差，总价预算差110~140万；91~104两室户型极佳，通厅通卧，低层总价预算155起步；三室户型106~142，总价预算160~240万。无电梯多层社区房价，受楼层影响很大，顶层往往极其廉价，低楼层好户型往往单价最高。以下为东方阳光园和海天阳光园实景图
▲海天阳光园·实景
▲东方阳光园·实景3丽日青城·风尚水郡·梧桐花园
▲该地块卫星地图
丽日青城·风尚水郡·梧桐花园推荐指数：★★★★地址：建华大街与方兴路交口东西两侧（丽日青城在翟营大街与南二环交口南行1000米路西）主力户型：88~104平两室、116~145平三室物业水平：中上（丽日青城物业差）平均房价：丽日青城14047.6元/平、风尚水郡16236.6元/平、梧桐花园17446.8元/平风尚水郡和梧桐花园是两个品质较高的高层社区，物业、景观、交通、户型等各方面都不错，比众美凤凰台要强。丽日青城品质和物业很差，户型尚可。这三个小区都没有划片学区，需要接受调剂或者业主自己找渠道给孩子上学。交通出行方面，出行便利（只是翟营大街经常堵）园林景观方面，风尚水郡和梧桐花园园林景观不错，丽日青城基本无绿化物业管理方面，丽日青城最次，其他两个小区物业管理良好，干净整洁无异味户型预算方面，两室户型88~104平，总价预算150万起步，风尚水郡有大通阳台的两室户型，丽日青城有通厅通卧的大两室户型；三室户型116~145平，总价预算190~300万，最好的户型是梧桐花园139平的三室。以下为这三个小区的实景图
▲风尚水郡·实景
▲丽日青城·实景
▲梧桐花园·实景4南岭小区·骏景家园
▲该地块卫星地图
南岭小区·骏景家园推荐指数：★★★★地址：裕翔街与仓盛路交口南行500米路东主力户型：63~117平两室、85~144平三室物业水平：中上平均房价：南岭小区（多层）14912.2元/平、南岭小区（高层）12599.1元/平、骏景家园（指导价）17000元/平南岭小区和骏景家园在裕华区最偏远的地段，但交通条件并不差，沿着裕翔街可以直上南二环或南三环，并且紧邻融创中心，贾村地块有发展潜力。南岭属于传统远郊刚需类小区，经济适用房，有1%的土地出让金，多层房源价格大于高层房源，最好的两室户型，市场价在110~120万之间。骏景家园是粮食所自己开发的住宅项目，户型偏大，物业好，业主素质高，是一个令人眼前一亮的小区。房源很少，报价很高，国大系统上缺乏今年的成交数据，基本和东侧的融创中心高层房价标齐。以下为两个小区的实景图
▲南岭小区·实景
▲南岭小区对面就是融创中心的售楼部
▲骏景家园·实景5万福家园·晶彩
▲该地块卫星地图
万福家园·晶彩推荐指数：★★地址：方村村北主力户型：两室70~116平，三室133/136平物业水平：中下平均房价：万福家园13434.3元/平、晶彩13163.4/平万福家园是一个由多层住宅楼组成的传统老小区，市政建设公司开发，有土地出让金。晶彩由两栋27层的高层组成，二号楼两梯四户，一号楼两梯六户，刚需小区，有很多一室房源。这两个小区自驾出行方便，位于融创中心东侧，方村村内。虽然品质都很一般，但房价并不太低，一室两室总价预算100~125万，三室总价预算119~170万。以下是晶彩和万福家园的实景图
▲万福家园
▲晶彩6众美廊桥四季·佳琳阳光新城
▲廊桥四季卫星地图
众美城廊桥四季·佳琳阳光新城推荐指数：★★★★地址：翟营大街与方兴路交口以南主力户型：63平一室、84~114平两室、103~139平三室物业水平：中等平均房价：廊桥四季15000以上、佳琳阳光新城13943元/平众美城廊桥四季，分为A/B/C三个地块，每个地块的建筑风格都不同，AC地块品质优秀，B地块稍逊。佳琳阳光新城位于廊桥四季西南角，体量虽小，小区并不乱，今年上建华东路小学不用掏择校费。佳林花园位于方村商贸城内，是个很小的项目，本文一笔带过。交通出行方面，廊桥四季周边有两个丁字三叉路口，道路都是斜的，没有红绿灯，路边违章乱停现象很严重，出行不便（翟营大街还经常堵）园林景观方面，A区有人工湖，C区有水景，B区以大块草坪为主。物业管理方面，物业没有扯后腿，但是部分业主素质不高，部分区域脏乱差户型预算方面，两室户型84~114平，总价预算128万起步，廊桥四季高层两室户型有点差，客厅无阳台或者半阳台，偏门两室客厅无阳台；三室户型103~139平，总价预算150万起步。值得注意的是，廊桥四季的房源基本都有双税，税费高昂。以下为廊桥四季和佳琳阳光新城的实景图
▲众美城廊桥四季·C区实景
▲众美城廊桥四季·B区实景
▲众美城廊桥四季·A区实景
▲佳琳阳光新城·实景7安苑小区·方兴小区
▲该地块卫星地图
安苑小区·方兴小区推荐指数：★★★☆地址：翟营大街与方兴路交口东行200米道路两侧主力户型：33~77平一室、56~115平两室、178~153平三室物业水平：一般平均房价：安苑小区14708元/平、方兴小区16345.8元/平安苑小区分ABC三个地块，A区以多层住宅楼为主，B/C以高层住宅楼为主，市政府开发的经济适用房小区，但初期业主很明显都不是“经济适用”型人群，以公务员、教师等为主，甚至有四室户型，当初三千块的房价，现在一万五六，不得不说是一种极大的讽刺。方兴小区，原名二机厂宿舍，房龄偏大，户型偏小。小区内比较新的几栋楼，没有房本。交通出行方面，有多条公交线路，只是翟营大街有点堵园林景观方面，安苑A/B区景观最好，C区一般，方兴小区典型的老小区，无所谓绿化景观物业管理方面，很一般户型预算方面，33~77平一室，方兴小区的一室一般都三四十平，五六十万即可买套中门一室；两室户型56~115平，总价预算90~160万，方兴低楼层两室不到100万即可拿下，安苑B/C区没有硬伤的两室120万起步，安苑A区有户型特别棒的大两室，总价预算145万起步。以下为安苑和方兴小区实景图
▲安苑小区·实景
▲二机厂宿舍（方兴小区）·实景以上，感谢阅读，转发朋友圈就是对我最大的帮助。
PS下篇文章预告：中介日记丨再度宽松下的冷清楼市
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此文作者坐骑是不能漂移的共享单车酷暑调研不易，请他喝瓶阔落吧▼感谢支持
